碧桂园漓江公馆左拥漓江，右靠万达广场，销售依旧不理想

不管对房企开发商，还是购房者来说，项目本身所处的地理位置、商业配套、教育配套、自然环境、品牌房企等都是决定项目销售的重要因素。而桂林碧桂园漓江公馆，占据了一个好项目应该具备的几大重要要素，却依旧销售不理想。

对于一个处于高周转的房企来说，销售就是生命线，销售决定一切。而碧桂园漓江公馆，前后经历了3年时间。

碧桂园漓江公馆地理位置优越，销售却成问题

桂林是一个全国知名旅游城市，旅游业占据了当地经济的半壁江山。相对于同级城市来讲，桂林由于开发较早的关系，主城区可供开发的土地较少，在售的新楼盘也是屈指可数，而碧桂园有幸在桂林叠彩区拿到了紧邻漓江、叠彩万达广场的“高质价”土地。

据了解，碧桂园漓江公馆位于叠彩区，这是一个被政府定位为“对接高铁发展机遇，依托漓江景观资源，提升完善桂林城北门户区”的区域，是桂林两江国际机场、桂林北站、汽车北站的覆盖区，距离桂林北站仅需10分余钟，距离机场仅需40分钟，距离桂林十字街商圈仅需20分钟，被称为桂林北门户区，而碧桂园漓江公馆项目地地处叠彩区黄金地段。

据悉，碧桂园漓江公馆位于芳华路与滨北路交汇处，靠近漓江边，地处万达广场正对面，位于叠彩区滨江中央居住区，这一区块也是政府重点打造的区域。相对应地，这里也聚集了大量从幼儿园到大学的教育资源、商业资源和医疗资源。

小编看到，在炎热的夏季，靠近碧桂园漓江公馆的漓江水质清澈，有游客在其中戏水玩乐，而万达广场的人流量较大。此外，漓江公馆工作人员强调其是紧靠漓江和万达广场的唯一一个住宅项目。

据工作人员介绍，碧桂园漓江公馆项目总占地24.2亩，容积率为1.8。用寸土寸金来形容一点也不为过，相对来说，这是一个小盘项目。漓江工作人员告诉编辑，“土地少，地块这么稀缺，环境也好，因此我们主打高端改善型住房。”

从供给侧角度来看，漓江公馆应该不愁卖才对，事实上，碧桂园漓江公馆已经销售了近三年，仍有房源未售出。在碧桂园漓江公馆售楼部，看到，这里的人流较少，现场略显冷清。

从碧桂园漓江公馆的反常情况来看，碧桂园漓江公馆去化难要么出现在消费端一侧，要么房子定位及周边有问题，或是市场供需关系发生了变化。

改善型住房竞争压力大，碧桂园漓江公馆难以逃脱

走访发现，桂林主城区在售楼盘以高端改善型为主，户型面积大多在100平米以上，恒大、彰泰、荣和、融创、兴进等主城（不包括临桂区）品牌房企在售楼盘基本主打改善型住房，此外，桂林主城区对商品房有严格的楼层限制，政府对房屋容积率也要求高。据了解，这是桂林作为旅游城市，从旅游发展全局对此作出的规定。正如消息人士所讲，“桂林是旅游城市，开发商不能想建多高建多高，我们的楼很少见到15层以上。“

土地供应少、层高限制等因素影响，在桂林进行开发建设的房企主要将目标人群锁定在较高收入群，恒大、碧桂园、兴进、联发、彰泰等不一而足，值得一提的是，反观改善型住房，桂林刚需盘的销售速度较快，房子几乎不愁卖。

因此，桂林房地产市场改善型住房房企间竞争压力大，在市场供需关系中供给相对充足，这个因素是碧桂园漓江公馆销售不理想不可忽视的因素。

叠彩区品牌房企多，碧桂园漓江公馆优势变劣势

搜索发现，桂林主城七星区、秀峰区、象山区、八里街这几个区域面向市场开售的楼盘数量相对较少，而叠彩区相对前面这几个区，销售楼盘数量相对多一点，品牌房企相对多一些，恒大、碧桂园、兴进、联发、彰泰等品牌房企在此地进行开发建设，碧桂园漓江公馆所在的区域竞争相对大一些。

拿叠彩区来说，恒大江湾项目地离碧桂园漓江公馆较近，并且有碧桂园漓江公馆同类型的产品供应，而恒大江湾，不管是占地面积，还是小区绿化，亦或是居住氛围，均占有很大的优势。

除此以外，彰泰橘子郡、联发乾景御府等项目均有一些自己的优势。

而反观碧桂园漓江公馆，被反复强调其是万达广场附近唯一的住宅项目，但在社区完善度、人流聚集方面显然差了一些，万达广场的人流聚集度与碧桂园的销售没有直接的关联度。相反，在一定程度上，一些购房者并不钟意在商圈附近买房。

碧桂园定位为高端改善型住房，市场承受力有限

据工作人员介绍，在户型上，碧桂园漓江公馆在售户型有143㎡的四方两厅两位大平墅、145-268㎡的临江叠墅等大面积户型，而在其营销广告中，大力推143㎡的四方两厅两位大平墅。拿148平米的房子来说，其折后价格约在12333元/㎡，金额总额共计177万。对于这一数字，桂林本地市场的承受力在现在看来还存在一定的问题。

据统计，2019年上半年桂林市接待游客6139.15万人次，同比增长20.29%，实现旅游总消费848.82亿元，同比增长29.13%。值得一说的是，来桂林旅游的人较多，而选择在这里定居的人少。据房地产知情人士介绍，本地房子主要是本地人买，外地人有但很少。

而从目前的薪资水平来看，桂林市场的购买力相当有限，这是至为关键的信息。

除此以外，从区域发展现状来看，碧桂园漓江公馆虽然地处叠彩万达广场，但其周边市政建设相对滞后，一些低矮民房在旁边耸立，这显然影响了所在片区的整体市容，应当说，整个片区的成熟与发展，还需要时间的检验。

而碧桂园漓江公馆，怕是最难经得起时间的考验吧！