昆明巫家坝，目前昆明最热的区域。为了全力打造昆明新的城市中心，该区域引进的开放商均为中海、中交、中铁建、保利、绿地此类大型国企、央企，并对各个地块开发提出了严格要求。但就和讯网在现场所见，目前整个巫家坝区域还是一个大工地，片区成型还任重道远。而承担了该区域建设的房企，一方面享受着规划的红利，房子卖得火热，一方面该各家修建的商业配套、总部基地等设施却还不见踪迹。

                                            巫家坝片区内部

       住宅起得快 配套还没建

       现在的巫家坝片区给人的第一印象就是一个大工地。中海、中铁建、中交、保利、绿地、中南、万科等房开的工地都在热火朝天的施工。但整个片区的配套建设却还没动工。如果你是第一次去买房，从地铁巫家坝站下车，如果没人带领你根本没法找到各个项目的售楼部。

      以贯穿巫家坝核心区域的飞虎路为例，其南段已经通车，而位于巫家坝核心区域的北段还未动工。起区域内其他配套道路也未开建。至于各个楼盘交房时道路能否通车，用中海寰宇天下置业顾问的话说就是，“不清楚”。规划中飞虎大道沿线的地铁8号线也还未获得国家发改委批准。事实上，根据昆明轨道交通公司的信息，地铁8号线将在第三轮轨道交通规划中报批，而目前昆明连第二轮计划中的9号线都还没有获得批复，8号线获批还为时尚早。

      不仅是道路建设滞后，该区域大部分商业配套建设也还停留在规划上。而商业建设的滞后，显然与各个开放商先修住宅回收资金的策略有关。由于目前各个房开先建住宅抢着买的行为，昆明政府已经要求在巫家坝拍地的企业必须住宅商业同步建设，但就目前现场进度来看，在目前这批住宅交房时，能够有的也就是各个项目自己的底商了。各个企业的总部基地建成时间也普遍在2022年至2024年之间,落后于各家住宅叫房时间。“巫家坝片区规划真的很好，如果8年、10年全部建成了真的很好。但现在如果买在核心区，交房时那边可能还是大工地，渣土车不断尘土飞扬，很可能点个外卖都没人送进去。”万科置业顾问对和讯网说。

      容积率5.0 住房品质缩水

       最好的区域提供最好的产品，所以在巫家坝的各个房企都号称拿出了自己最好的产品。如中海寰宇天下，是中海在各个城市的标杆产品；万科翡翠系是万科最高系产品； 但实际情况如何呢。和讯网在现场看到的是狭小的地块带来的狭小的小区，以及高达5.0的容积率。       

       中海寰宇天下项目，由于地块狭小，只能采用围合式设计，4.6的容积率，非常有限的小区内中庭园林设计，搭配上最为基础的装修标准，很难让人将昆明的寰宇天下与中南其他城市的寰宇系产品联系在一起。而将一个刚需楼盘卖出了超过18000的均价，完全是因为巫家坝的区位红利。“这里就是寸土寸金的地方，我们不可能打造低密度的洋房产品。地价这么高，要是做成低迷的洋房产品，房价不得卖3-4万啊。昆明市场上买不起。”中海的置业顾问说。

      同样绿地巫家坝壹号的置业顾问也对和讯网说：“在巫家坝已经有中铁、中交做了些大平层项目，其他开发商再做市场也消化不了啊。”今年以来绿地在西南区域发布了自己的健康宅产品概念，提出了全龄关怀，以及室内的净水与空气净化系统。而在巫家坝壹号项目上，这些也全部缩水。保利堂悦销售单间达到了17500元左右，而职业顾问告诉和讯网该项目高端品质体现在他们有一个2万方的中庭花园。而对于房屋本身则毫无特点。

                                               巫家坝片区密集的住宅楼栋 

      外围 声光噪音不利因素不少

        在各个售楼部，各家都对自己的区位优势大书特书。而对于各家项目红线外的不利因素却言之甚少。只有金茂广场项目职业顾问向和讯网详细介绍了他们项目的外部不利因素。包括临近道路可能会有噪音污染；周边高楼可能带来光污染；交房时周边可能还在建设，由此带来的粉尘、噪音污染等。

        其实这些都将是真实存在。根据巫家坝规划，其核心区域将有大量高度超过200的商业建筑，各家的总部基地高度甚至超过300米，绿地东南亚中心高度甚至超过400米。居住在这些高楼周围，不免视线被挡，而到了夜间灯光污染也将是个大问题。在所有核心区域楼盘中在这点上最受攻击的就是中南云境项目。该项目西南一街之隔就是景成集团高度超过200米的高楼，被认为会对云境项目部分楼栋造成强烈光污染。对此该项目职业顾问不停解释，“我们在北面，不会有大问题。有一个单元也许会收到遮挡，但大部分不会有问题。”

     除去高楼对住宅视线等的影响，临街噪音也会是个大问题。保利、绿地等项目都紧靠飞虎大道，双向10车道的车流量会给临街楼道造成影响。而在所有区域中真正临湖，可以在中央公园建成后享受湖景的住宅只有中交和中铁的部分楼栋。其中中铁临湖的面积超过300平米的大平层户型，单价已经超过30000元，总价在1000万以上。

        公寓、写字楼卖给谁

         除去住宅，在巫家坝区域还将现在还有有大量的公寓出售，未来还有大量写字楼投入市场。公寓卖给谁？“这里是未来的面向东南亚的金融，商务中心。公寓可以出租给哪些租不起写字楼，做微商开微店的这些人群。”“可以开酒店，昆明这里是旅游中转地，不少来旅游的人会在这里住1-2天。”这些是各家置业顾问给出的解决方案。但这类公寓定位，和巫家坝城市新中心一致吗？至于写字楼，从最新统计数据开，昆明写字楼单价已经跌破万元，同时市场上还有大量存量等待去化。

       在所有巫家坝在售楼盘中，置业顾问都在向人们宣传着美好的未来，所有房企也在享受着巫家坝规划的红利。但各家开放商所提供的住宅产品能配得上10年后巫家坝昆明城市新地标的地位吗？从现在看，这是个问题。