2021年已过一半重庆房地产市场似乎正在面临一场暴风雨前的宁静。原定于7月末举行的第二次集中土拍已经推迟,第一次集中土拍带来的楼市上涨也暂时告一段落,成交量和成交价格在连续几个月领跑全国之后,也开始冲高回落,限地价、限房价、竞自持这些政策也有可能在重庆落地,重庆这个一直以来楼市政策最宽松的中心城市,或将面对新的市场逻辑和市场秩序。

这个新的市场秩序,从大势上来看,主要是三个市场逻辑:第一就是炒房逻辑让位给居住逻辑;第二就是低密度时代正式来临;第三就是三胎时代三房四房成为主流。随着这一轮市场调整的深入,我们会看到,在重庆市场上,这三个市场逻辑会越来越清晰。

新秩序之一:炒房逻辑让位给居住逻辑

土拍新政,加上三道红线融资新政这些政策,使得房地产行业的运营模式发生根本改变:高杠杆快周转时代结束,产品竞争和服务竞争成为行业的竞争中枢。

作为购房者,购房的逻辑也在发生转变,炒房逻辑行不通之后,长期居住逻辑凸显。因为,由于政策层面对购房资格、贷款资格、限售年限的限制,以及对二手房交易的限制,人们越来越难以频繁换手换房,购房资格和贷款资格越来越珍贵,因此买房更倾向于一步到位。

炒房逻辑和长期居住逻辑的根本区别是,炒房逻辑是把房子作为博取未来增值空间的金融工具,居住的功能居于第二位,因为炒房者并不打算自己去住,所以并不太考虑房子本身到底适不适合居住;长期居住逻辑则是在选择购房的时候,要考虑自己和家人居住至少几十年的时间,因而更注重住宅产品和服务本身,更注重到底什么样的房子才是适合居住的。

也就是说,你在买房的时候,要去想未来几十年我每天都要面对这套房子,每天都要使用它的功能,未来我结婚生孩子,生两个到三个孩子,还要把爸妈接过来,还要请保姆,这些人住哪里,这么多人在这里生活,需要房子有什么样的功能,户型是不是够用,孩子有没有独立的空间,家人起居交流工作学习娱乐有没有功能空间,上班方不方便,周围有没有好的学校,上学上班开车方便还是乘坐公交方便,物业服务靠不靠谱,小区环境好不好,买个东西吃个饭方不方便,社区居住的人群怎么样,社区氛围好不好等等,都要考虑到。

当市场的购房者每个人都这么考虑的时候,市场的逻辑就会发生彻底的变化,市场的产品格局也必将发生变化。人们在经济能力允许的情况下,会更多考虑一步到位购买“终极改善”居住一生的房子。 

那么,我们细细分析一下,什么是能够“居住一生“的房子?首先必然是位于城市核心区,交通方便,商业教育医疗文化娱乐等功能齐备,产业发达,有充足的就业空间。其次,户型功能性足够满足人生各个阶段需求,配套完善。能够满足人们需求的,一是城市核心区的大户型大平层,二是位于城市核心功能区或者交通便捷配套完善的近郊区别墅。

在这样的市场逻辑之下,我们可以预期,别墅产品作为终极的改善产品,以其有天有地、有露台、花园,高赠送面积,更具归属感的居住形态的优势,而更受人们青睐,会很快回到改善型人群的主流选择当中。尤其是位于城市核心区、交通距离方便、配套完善的区域的别墅产品,将会成为人们购房的最佳选择。如果这个别墅的总价在改善型人群的可负担范围之内,则将更受人们追捧。

新秩序之二:低密度时代正式来临

重庆市场的低密度时代喊了很长时间,从2021年的两次集中土拍的供地来看,这个低密度时代已经来了。二话不说,上两个表。一个表是4月份的重庆首次集中土拍的土地容积率一览,46块土地,2.0及2.0以下容积率的低密度地块占40块,其余6块则均为2出头的容积率。第二个表是第二次集中土拍的供地容积率,我们可以看到,总共34个地块当中,只有6个地块容积率超过2.0,28个地块容积率低于2.0,中央公园、水土、井口双碑、西永、华岩等主力供应板块的容积率均低于2.0。

从重庆的整体城市规划和土地供应来看,低密度的城市发展已经成为不可逆转的趋势。人们目前看到的密密麻麻的高层建筑林立在山水之间的重庆城市景观,在未来将只局限在两江四岸的渝中、江北、南岸核心区,而在重庆新的核心区,包括北区、西区和南区,低密度的宜居城市将成为主流。

这意味着什么?未来几年,当目前的中高密度的地块项目消化完成之后,低密度的小高层、洋房和别墅将成为市场的主流产品形态。尤其是三百万总价上下的“可负担的别墅”,将成为市场追捧的居住产品。

新秩序之三:三胎时代四房或成主流

第三个影响市场格局的变化,就是人口。

最大的变数就是三胎政策的正式来临。今年7月,中央发文放开生育三胎。随之而来,抑制学区房、校外补习培训野蛮增长的政策相继出台,妨碍人们生育意愿的高昂教育成本问题也在得到解决。四川攀枝花甚至出台了给二孩三孩家庭每个孩子发放500元生育补贴的鼓励政策,可以预期,这样的鼓励三胎生育的政策将会在很多城市跟进。政策的强力推进,也将逐渐改变人们的生育意愿。

在三胎时代,房地产市场的产品形态正在悄然发生变化。 这种发展趋势可能是渐近的,但却是不可逆的,随着三胎的观念为大众所逐渐接受,未来三胎家庭的比例会越来越大,对住宅产品的形态的影响也是不可逆的。

三胎时代由于家庭人口结构的变化,主流住宅产品也必将从二房三房向四房迈进。小户型产品作为上车型产品仍将存在,但置换改善型的主流将随着三胎时代的到来而变为以三房四房为主体,哪怕总面积不一定有太大的增加,但户型设计一定会以四房为主,注重功能性,日本和香港对户型的功能性的极致设计将更多引入中国的多子家庭户型设计当中。

而作为三胎时代的四房户型,高层平层产品和洋房、叠拼别墅产品将成为主流。

而对比这几种产品,叠拼别墅产品有其固有的优势,有天有地,有露台、花园,赠送面积和可利用面积更大,尽显尊贵感,也是人们理想中的终极改善的居住形态。

在之前的一段时间里,之所以大平层受青睐,更多是因为高层大平层更多位于城市核心区,拥有便利的交通、繁华的商业和优质的教育医疗等资源。如果别墅能够同样位于城市核心区,拥有便利的交通和繁华的商业、优质的教育资源,人们会更青睐别墅。以重庆为例,如果在当红的城市新核心区中央公园板块,能够有配套完善的别墅可买,总价在三百多万,你会选择吗?

新秩序之下的终极选择:“可负担的“中央公园板块别墅

也就是说,新市场秩序之下,三个新的市场逻辑都指向一个选择:城市核心区的低密度别墅。

就重庆来说,最值得选择的区域,一是重庆传统的核心CBD两江四岸,尤其是“皇冠上的明珠”江北嘴。第二个值得选择的,就是位于重庆城市新核心的中央公园为中心的北区的城市别墅。

北区的中央公园板块以及周边的悦来等区域,作为重庆新的城市核心,商业、配套已渐臻完善,国际化的规划,完善的商业、配套,也让这个区域成为重庆最热的新兴核心区。在这个板块拥有一栋别墅,必然是重庆购房者的梦想。

而在中央公园及其周边区域,我们可以看到目前仍然有一线开发商开发的总价在三四百万区间的别墅产品供应。其中就包括深耕北区中央公园和周边板块的万科,在中央公园及周边板块正在推出三大城市别墅产品:璞园、四季都会、城市花园。

其中,位于中央公园旁的万科璞园,建筑面积156平方米的联排别墅,总价约370万-450万之间,户型设计上,不但有前庭后院、观景露台、大横厅、超大主卧,双孩亲子空间、独立书房、豪奢客卧。

(位于重庆中央公园的联排别墅万科璞园)

位于中央公园西北两江国际商务中心附近的万科城市花园的140平方米的叠墅,也以大横厅、整层双卧甚至三卧和超大景观露台、星空庭院、宽景阳台的设计,满足二孩和三孩家庭的需求,总价约300万左右。

 (重庆万科城市花园叠墅)

位于中央公园周边的水土板块的万科四季都会的产品,其产品为139平方米和143平方米,上下两叠的叠拼别墅,上叠为三层带双露台,下叠带花园,上有天下有地,整体居住舒适度高,空间设计灵活,可以设计成大主卧方案和多代同堂的多居室方案,满足二孩三孩家庭的需求,总价大约在300万元以内。 

(重庆万科四季都会叠墅的露台)

 (重庆万科四季都会叠墅的客厅)

值得一提的是,在被誉为“重庆封面”的江北嘴,重庆万科御澜道仅剩8席的“空中别墅”penthouse。万科御澜道“空中别墅”以其独一无二的珍贵地段和江景资源,201-323平方米的超大空间,私密的多套房户型设计,加上6.3米的挑高,7-8米横厅,豪华的空间感,媲美纽约ONE57、伦敦海德公园一号的景观资源,而被称为城市终极居住形态。

 (位于重庆江北嘴的万科御澜道空中别墅penthouse)

总结一下,在以满足大家庭长期居住为核心需求的时代,位于城市核心区和交通便捷、配套完善的近郊区的城市别墅,以其更新的产品理念、户型设计和功能性设计,满足人们的终极改善居住需求,正在成为市场未来的主流之一。这就是房住不炒时代、低密度时代和多孩大家庭时代三重趋势叠加之下市场的新变化。