在经过了７年漫长而曲折的努力之后，激进的金辉控股终将在香港主板敲钟，本已四面楚歌的金辉控股终于从家族企业摇身一变成为公众公司。然而上市不是终点，金辉控股也不可能因为ＩＰＯ而解决自己所有危机，投资者或将不得不与林氏家族一起面对未来中国楼市的暴风骤雨。

林定强转运　　金辉控股香港主板上市

家族生意公众化，金辉控股林定强转运成功！

经历长达７年的艰苦转战，林定强和他的金辉控股在折戟Ａ股之后，终于抓住２０２０年香港资本市场这根救命稻草，即将跻身香港主板市场挂牌。

１０月１６日，金辉控股通过港交所上市聆讯，预期１０月２９日在香港上市，股票代码为９９９３。根据金辉控股披露的文件，该公司于１０月１６日至２１日全球发行１００％的新股，基础发行规模为６亿股，占发行后总股本的１５％；超额配售发行９０００万股。并将通过国际配售和香港公开发售，配售比分别为９０％和１０％，ＩＰＯ定价区间为３．５港元／股—４．５港元／股。

１０月２２日香港传来消息，金辉控股（集团）有限公司香港ＩＰＯ融资金额为２５．８亿港元。按照上述募资金额计算，此次金辉控股ＩＰＯ每股定价应为４．３港元／股，接近ＩＰＯ定价区间上限。截止１０月２１日中午十二点发售终止，香港公开发售中认购金辉控股股票的资金达４．６８亿港元，相对于公开发售部分（总募资的１０％）２．５８亿港元，认购倍数为１．７２倍。

据称，金辉控股所募得的资金主要用于为现有项目拨资、部分偿还项目开发的现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。

　金辉总部大厦

经过７年的长跑，林定强携金辉控股终于二次冲刺香港主板过关，幸运到达终点！

２０１３年９月１７日，金辉首次向港交所递交了上市申请书，在递表６个月后，２０１４年３月正式失效，金辉集团首度折戟港交所。金辉控股首战港股ＩＰＯ失败后，于２０１６年转向Ａ股。但苦等４年未果，之后于今年３月２５日再冲刺港股ＩＰＯ。９月２５日晚间，金辉控股向港交所递交新版招股书，２０天后通过上市聆讯。

为＂赴港＂上市，金辉集团＂大刀阔斧＂地进行重组，２０１９年１０月１７日在开曼群岛注册成立了金辉控股，２０２０年３月５日完成一系列重组，不过金辉控股是一家典型的家族企业。

　金辉控股招股书表明，林定强持有金辉地产控股６４．９７％股权，其妻子林凤英持有３５．０３％，林巍先生、陈云女士、林凤玉女士、林苹女士及林凤华女士持有金辉集团（中国）４％股权，均为林定强先生的亲属或家庭成员。

上市表面上看十分风光，可２５．８亿港元的募资，对于林定强家族而言，不过就是一宗地的价钱，实在不足挂齿。而且，由于国内对房地产的严格调控，变身公众公司后，金辉控股的融资成本并不会马上有大幅度的降低。

事实上，林定强家族还是留了一手，收益相对稳定的物业板块已经被分拆，仍然作为林家的自留地。

激进扩张　　ＩＰＯ后金辉控股仍危机四伏

眼下，中国内地开发商普遍已是危机四伏，激进的金辉控股自然也不例外！

２０２０年对整个人类社会而言是多事之秋，中国内地开发商的资本故事也的确不好往下讲，因为随着国际形势的日趋紧张，中国最高决策层一心想着房住不炒，想着经济内循环，抑制和稳定房地产成为未来的大趋势，这也就意味着如金辉控股一样的中小开发商的未来发展空间正在急剧萎缩。

金辉的危机首先体现在为了上市而超出自身承受能力的激进扩张。为了上市，近两年来金辉控股不惜代价拿地，负债迅速攀升。

８月１３日，经过９４轮报价后，金辉控股旗下公司以２．２５亿元，竞得江苏淮安一商住地，溢价率高达１０６．０３％。

６月１７日，江苏无锡公开出让６宗宅地，金辉集团以３６．８２亿元竞得其中一地块，楼面价１５９３２元／平方米，溢价率３９．３７％。

６月４日，金辉集团的间接全资附属公司深圳市金辉投资有限公司以约１１．７１亿元的价格竞得广东佛山一宗宅地，溢价率约为２３．４０％。

５月２８日，金辉集团股份有限公司的间接子公司杭州鸿振企业管理咨询有限公司以１４．６７亿元竞得绍兴市柯桥区宅地，溢价率３５．４５％。

４月１４日，金辉集团又以１０．７１亿元竞得宁波一宗住宅宅地，楼面价７０８２元／㎡，溢价率高达７４．６９％。

４月８日，金辉集团以５．２亿元竞得宁波慈溪市一宗住宅用地，楼面价９７４７元／㎡，溢价６４．３％。

今年以来，金辉控股已经耗资近百亿拿地。

中指院数据显示，金辉控股２０１９年拿地金额２７２亿元，排名３５，共获取了４０余宗土地，分布在惠州、徐州、连云港、石家庄等城市。

截至２０２０年７月３１日，金辉控股共有１６０个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含由附属公司开发的１１７个项目以及由合营企业及联营公司开发的４３个项目，总建筑面积为２９，０８１，７５７平方米，其中９３．２％位于二线城市及核心三线城市。

其次，激进拿地的背后，是负债的快速攀升。

２０１７年－２０１９年，金辉控股的借款总额分别为３４０．２６亿元、４３１．６７亿元、４９０．７１亿元。截止７月３１日，这一数字已升５２５．８６亿元，均比其所在年份营收要高。从２０１７年至２０１９年，金辉控股总资产从３３８．８３亿元暴增至１４９３．４５亿元，３年翻了超过４倍。与之同步的是负债总额，分别为７２１．６３亿元、１０３０．８亿元、１２７９．６５亿元。

２０１９年末，金辉控股一年以内的债务为１７２．４８亿，可动用的现金为９２．１９亿元，难以覆盖短期债务。此外，２０１９年金辉集团的经营活动性现金流为－５２．６９亿元，由正为负，同比减少２７８．６３％；同期筹资活动产生的现金流净额亦同比减少４８．０３％。其中，金辉控股于一年内需偿还的銀行及其他借款为１０５．１９亿元，公司债券７８．９１亿元。同期，金辉控股未偿还信托融资为１１３．４６亿元，年利率大多超过１０％。

按照房企融资“三条红线”监管原则，金辉集团后续融资及债务扩张速度或将受到限制。

问题还在于，规模猛增的同时，金辉控股的利润并没有同比增长。

通过激进扩张，在２０１７年至２０１９年，金辉控股的收益分别为１１７．７７亿元、１５９．７１亿元及２５９．６３亿元，复合年增长率高达４８．５％；但是，与之对应的年内利润分别为２２．２１亿元、２３亿元及２６．９亿元，复合年增长率仅１０．０％。

最近三年，金辉控股毛利由２０１７年的３７．９２亿元增至２０１９年的５６．６２亿元，复合年增长率为２２．２％。但同期，金辉控股毛利率由３２．２％跌至２１．８％。２０２０年前４个月，金辉控股毛利为７．８亿元，同比跌幅达３７．５％；毛利率２２．６％，同比下降１．４个百分点。

投资者或面临三颗雷

在金辉控股即将入市之际，投资人或许面临三颗雷！

其一，在有息借贷方面，２０１７年－２０１９年三年金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为３３５．１亿元、３８７．２亿元、４２７．５亿元。而一年内到期分别为１２７．５亿元、２３１．６亿元、１８０．２亿元，对应占比为３８％、５９．８％、４２．１％。同期现金及现金流等价物分别只有３５．５５亿元、９９．３２亿元、９２．１９亿元，资金链一直处于紧绷状态。

截至８月３１日，金辉的总借款及租赁负债为５５７亿元，一年内到期的借款总额为１８１．７７亿元。当期，公司的账面现金及等价物为８４亿元，加上４０亿元的受限制资金也不过１２４亿元，尚不足以覆盖短期债务。即使是募集２５．８亿港元，也无法解决短期的债务问题。

在宏观金融形势趋紧的情况下，内地中小房企融资将变得越来越困难，尽管上市成功，金辉控股的融资能力在短期内也难以有大的突破。

从市场销售来看，今年１－９月，金辉控股实现全口径销售不过６０６．３亿元，而去年同期是６３１．１亿元。显然，今年金辉控股的收益会远远低于去年。

融资能力没有大突破，市场回款降低是大概率事件，一旦出现债务违约引发的挤兑，金辉控股的股价势必大幅波动！

其二，由于规模扩大迅猛，金辉控股的产品力有所下降，在全国各大城市业主维权此起彼伏，这势必影响到公司的品牌形象，从而对股价造成不利影响。

５月，重庆金辉中央铭著的业主维权，理由是金辉中央铭著项目的消防设施不齐全，大门垃圾成堆路不通。一群保安围上去对业主施暴。从视频从可以看出，几位女性业主被推翻在地，然后被生拉硬扯推到了马路对面。一位男性业主，被保安锁喉、抱摔、拳打脚踢，最后有媒体报道他的门牙都被打掉了。

　维权业主指控金辉精装公寓暖气管外露

６月初，有业主爆料，西安金辉世界城刚交付的精装修公寓，暖气管外露、木地板不平，这哪里是精装修？更像是精心打造的“豆腐渣工程”。即便是城中村里的简易出租房，也不至于如此敷衍。金辉地产，重新定义了“精装修”的概念。

７月，苏州业主爆料吴中区金辉优步地下车库漏水积水严重：业主于２０１９年刚拿到房产证！视频显示，小区车库地面严重积水、车库顶端漏水、墙壁到处都是大块霉点，环境很是恶劣，严重影响了业主们的生活！

８月，有网友通过《阳光理政》平台反映：廊坊市的金辉优步水岸项目工地晚上一两点钟还在施工，附近居民根本不能开窗户，大灯照得屋子里特别亮，有时候刚刚睡着就被大卡车的声音吵醒了，严重影响居民休息。

其三、家族治理难以适应资本市场要求，从而缺乏透明度，导致股价非理性波动。

　上市前，林定强对金辉控股进行了重组，董事会成员做了很大调整，但家族管理的痕迹仍然一览无遗。

林定强先生，５３岁，于１９９６年９月创立金辉集团。林先生于２０１９年１０月１７日获委任为公司董事并于２０２０年３月１６日获调任为公司执行董事。林先生现时为集团董事会主席及行政总裁。

林宇先生，２９岁，于２０１９年１０月１７日获委任为董事并于２０２０年３月１６日获调任为公司执行董事。林宇先生为林定强之子，同时在金辉集团担任多个职位，其中包括董事、副总经理及副总裁。

尽管公司已经建立了关联交易制度、独立董事工作制度等，但这仍不能排除林定强及其家族成员通过行使表决权或其他方式对公司重要决策进行控制，从而影响本公司经营决策。

特别是在中小投资者与其家族利益出现冲突的时候，人为刀俎我为鱼肉的态势明显。

（责任编辑：李星辰）