提要:在整个中国地产界都在勒紧裤腰带饱受煎熬的大势下,新鸥鹏集团重奖高管的消息惹得同行羡慕妒忌恨,数千万元的年中奖让沉寂许久的新鸥鹏集团再次处于风口浪尖,巨额年中奖背后隐藏着怎样的秘密?新鸥鹏周永勇神操作背后到底有怎样的神逻辑?

新鸥鹏重奖高管经营发展“神”操作

一个在百强附近徘徊的产业地产开发商,销售差强人意,四位区域负责人上半年的奖金合计竟然高达2319.01万元!

7月2日,新鸥鹏集团一份《关于对2020年上半年各区域集团负责人嘉奖的通报》文件一经媒体披露旋即成为中国地产界的焦点。

根据该文件披露,新鸥鹏集团渝洲区域集团董事长周登光获得奖励748.09万元(规模管理奖70.51万元,经营发展奖677.58万元);总裁杨勇合计获得奖励612.58万元(规模管理奖70.51万元,经营发展奖542.07万元)。

而山东区域集团董事长李战洪获得奖励110.17万元(规模管理奖11.22万元,经营发展奖98.96万元);总裁钮苏昊合计奖励255.24万元(规模管理奖60.39万元,经营发展奖194.85万元)。另外,李战洪作为曲江区域集团的董事长还获得奖励592.93万元(规模管理奖57.51万元,经营发展奖535.42万元)。

整个行业都在勒紧裤腰带饱受煎熬,2018年以来,新鸥鹏集团的业绩也是王小二过年,一年不如一年。克而瑞数据显示,新鸥鹏2017年以152亿元排名在100名,2018年149.6亿元排名在127位,2019年消失在克而瑞榜单,其销售业绩不到100亿。

2020年,整个中小房企在新冠疫情面前更是面临雪上加霜的严冬。然而此时,新鸥鹏集团却跳出来炫富,这不是在大家的伤口上撒盐吗?

问题的关键还在于,上述四高管所在的三个区域公司,上半年累计完成销售签约仅23.2亿元。

有内部消息称,新鸥鹏地产板块2020年的销售目标是200亿元,其中渝州区域50亿元、山东区域50亿元、曲江区域100亿元。照此推算,上述三大区域目标完成率都不高,达标率最高的渝州区域为20.9%;山东区域达标率为15.76%;目标最高的曲江区域达标率最低,仅4.87%。这样的业绩在地产龙头企业碧桂园、恒大、万科、融创等,估计不要说奖金,就连卷铺盖滚蛋都得快些。

可见,如果是从销售及回款的角度让其创始人周永勇给出如此高额的奖金似乎说不过去,其奖励名目也解释得十分清楚,2300多万的年中奖,经营发展奖就高达2048.88万元,而作为规模管理的激励不足300万元。

经营发展奖是个什么东西,是激励高管低价勾地吗?

“ 教育+”背后是低价勾地常态化

考核周登光、李战洪等四高管的另一个指标是拿地!

渝州区域集团上半年拿地货值累计完成105.96亿元,山东区域集团上半年拿地货值累计完成17.7亿元,曲江区域集团上半年拿地货值累计完成69亿元。

是开发商就必须持续拿地,没有土地储备就没有未来!作为新鸥鹏区域集团的高管,拿几宗地有什么可豪横的,能让周永勇大出血?

举个新鸥鹏集团拿地的案例来说明一下其土拓的特别之处。

2020年3月30日,广西曲江新鸥鹏文化教育产业有限公司以9.83亿元竞得北海市2020年第3期的地块,也是北海·新鸥鹏教育产业城的首期地块。

资料显示,曲江新鸥鹏竞得的地块位于北海大道西北、天津路西南,编号为2020GC03005,占地面积为199686.51平方米(折299.53亩),是当地今年成交的第一块商业用地、也是近年来出让面积最大的开发建设用地。该地块分为4个小地块出让,总占地面积199686.51平方米(折合299.53亩),规划建筑面积为48.67万平方米,出让总价为98300万元,成交楼面价为2019.56元/平方米,溢价率为0。

根据出让要求,该首期项目的教育项目在S2地块,要求办学规模为幼儿园不少于6个班(150人)、小学不少于36个班(1296人)、中学不少于30个班(1080人),并且必须于2022年前建成并开学。而整个教育产业项目投资205亿元,项目采用全新教育+文化的开发模式,主要建设包括学校(从幼儿园到高中全龄段教育)、教育MALL(科技馆、艺术馆、图书馆、青少年宫等)、教育公园、教育住宅区、商业设施等大型教育产业综合体。

上述资料的关键点有两个:一是该地出让是有条件的,条件就是教育产业综合体,这是几乎只有新鸥鹏能操盘的项目;二是溢价率为0,这意味这宗地的招拍挂根本没有竞争者!

尽管今年以来,中国房地产市场受新冠疫情影响,成交萎缩严重。但是土地市场交易十分活跃,在激烈的市场竞争中为开发企业量身定做地块开发条件且溢价率为0的情况并不多见。

新鸥鹏每到一地,首先跟当地政府签订战略合作框架协议。

如,2019年12月5日,经开区与新鸥鹏共建教育城项目战略合作框架协议签约仪式举行。经开区党工委书记、管委会主任吴三九,市教体局局长徐晓春,经开区领导汪建宁、涂婷婷,重庆渝洲教育产业集团董事长周登光、总裁杨勇、新鸥鹏教育集团副总裁裴林等出席并见证签约,用教育产业的宏大愿景撬开地方政府的招商大门。

一个长期在龙头房企土拓岗位的王先生私下表示,利用“教育+”在各地勾地是新鸥鹏集团长期的市场拓展战略。从形式上讲,新鸥鹏走完了国家相关法律规定的招拍挂流程,属于合法拿地。但是实际上,在土地招拍挂之前,新鸥鹏集团就会与当地政府就该地块的规划、相应配套与土地拍卖价格达成了某种默契和共识,俗称勾地。

谁来与地方政府沟通,创造开发条件并将项目拿到新鸥鹏集团旗下?周登文、李战洪等高管。既然为集团节约了拿地成本,给他们四人重奖就是理所当然的事情了。至于这些高管如何对这些奖金进行再分配,周老板更是多一事不如少一事。

2019年新鸥鹏全国新增项目11个,签约项目30余个。这些地块将被打造成新鸥鹏教育小镇以及教育文化产业综合体,总投资额超700亿元。今年以来,新鸥鹏先后在山东潍坊、云南楚雄、广西北海、四川德阳、云南保山5个城市,摘得多宗土地。

李战洪曾经公开表示,新鸥鹏选择的文教卫方向,叠加起来形成趋势,相当于有20万亿的大市场。以地产为载体,以文教卫为主题去发展,未来就是一片蓝海。

新鸥鹏项目的运营难题

新鸥鹏靠什么吸引地方政府?

首先是大投资!新鸥鹏集团的项目绝大多数都是投资数百亿的巨无霸!

巴南新鸥鹏教育城由新鸥鹏集团斥资300亿元,包含与巴南区政府合作打造的最大的中国云教育产业园,总占地2.7平方公里,4050亩,相当于6075个标准篮球场405个标准足球场,整体分为三期打造,其中住宅占地1700亩,总建筑300多万方,约2万户住户,产业园占地800亩,总建筑约100万方,商业体量37万方。

2018年1月10日,新鸥鹏教育小镇的奠基仪式在德阳高新区举行。该新欧鹏教育小镇规划用地面积4700亩,计划建成一座以巴川K12教育、云教育、教育培训MALL、三甲医院的教育 产业小镇,按4A景区标准,将打造成为一个480万平米的国家级教育特色小镇,建设内容主要有学校、住宅、教育综合体、教育产业园及占地400亩的天子湖。该项目总投资258亿元。

上述的北海新鸥鹏教育城总投资也高达205亿元。

目前,按照新鸥鹏集团对外的宣传口径,其全国布局的项目接近40个,保守估计其总投资在3500~4000亿元。如此庞大的资金从何而来?就目前的金融大环境,像新鸥鹏这样没有上市的中等规模开发商,要筹集如此规模的资金实在不是一件易事。

何况,因为勾地的条件限制,新鸥鹏集团各项目在教育配套方面的硬投入并不是一个小数字。一旦像今年上半年这样销售受大环境的影响明显,市场回款放缓。新鸥鹏集团面临资金链紧绷甚至断裂就变成大概率事件。

事实上,新鸥鹏作为一个教育地产开发商,在商业地产、产业园区的运营方面,也没有成熟的经验和成功的运营团队,一旦规模迅速扩大,后果不堪设想。

显然,周永勇正在带着新鸥鹏集团豪赌未来!