6月11日,成都东三环外,龙潭寺板块,成都奥山府项目工地一片冷清,孤零零矗立的5栋楼,外立面的涂料贴了大半,工地上未见一个工人。项目建筑工人居住的“职工之家”也已人去楼空,售楼处门口一个保安懒洋洋地坐在椅子上刷着手机,椅子下面趴着一条狗在打盹。进去之后,售楼处没有一个看房者,只有一个售楼员在值班,看到编辑进来,第一句话就问:“你是业主吗?” 

(6月11日,成都奥山府项目售楼处门口,门可罗雀,仅有一个保安坐在椅子上和一条狗趴在地上。)

      原来,这个项目约定今年5月8日竣工,6月30日交房,但去年以来工程进度一直很慢,今年4月以来则一直处于完全停工状态。自从停工之后,有业主陆续找过来质问何时交房。5月13日,业主们和项目方还在售楼处进行过沟通,项目方告知这是总包和开发商的合作问题,开工时间不详。沟通状况并不友好,业主叫来了片区警察,还向成都市成华区住建局进行了投诉。

     成都奥山府停工并非孤立的现象,奥山控股在多地的项目包括武汉、重庆、恩施等地均出现延期交房、停工和业主维权。

      奥山控股,这家起家于武汉的房地产企业,集团掌舵人是邬剑刚,目前在武汉、恩施、成都、重庆、阜阳、嘉兴等地进行房地产开发,据其招股书,截至2019年一季度,土储超344万平方米,其中大部分土储位于武汉。从2018年开始奥山控股整合冰雪、影视、地产等业务板块,启动全国化发展战略,把总部从武汉迁到上海,并于当年启动到港交所的上市,但在随后多次递交上市申请均失败。在上市未果之后,2021年3月,集团联席总裁周凤学、集团副总裁徐承等相继离职。如今,奥山控股多地房地产项目相继停工或延期交房,是因为其资金链紧张,还是因为其他的原因?

      近两年房地产行业在政府对房地产市场强调控和对房地产企业资金红线的强管控之下,中小房企和一些之前激进扩张的企业均遭遇到前所未有的困难,多家百强房企资金链断裂,面临破产和被重组,奥山控股的走向又将如何?

(6月11日,成都奥山府项目工地。人去楼空的职工之家。)

(6月11日,成都奥山府项目工地。空无一人。)

成都奥山府:画了个大饼 交不了房

        成都奥山府项目位于成都东三环外,龙潭寺板块,紧邻为2022年世界大运会配建的大运村,地理位置甚佳。2018年7月,奥山控股与成华区人民政府签订投资协议,号称将在成华区投资50亿元打造成都第一座真正意义上的冰雪泛体育城市综合体奥山·成都澎湃城,总规划面积545亩。随后,奥山控股以7503元/平方米的底价拿下这个47亩的纯住宅地块。  

       到现在,奥山控股许诺的冰雪体育文化综合体未见踪影,住宅地块倒是先拿下了,这个住宅项目名叫奥山府·九重锦,项目总建筑面积为139019.32平方米,共有住宅6栋,其中精装住宅5栋,配建租赁住房1栋。

       然而,即使是这样一个总面积不大的住宅项目,建好就可以卖出去赚钱的项目,从2018年到现在,也一直断断续续地停工、复工,进度十分缓慢,到现在又处于停工状态。

       经过业主与开发商的多轮博弈之后,项目停工问题得到了有关政府部门的关注。在经过成都市成华区住房城乡建设和交通局的调查之后,成都市成华区委在5月27日回复:“经调查,开发企业与总包方因施工合同纠纷,导致项目当前处于停工状态。目前,成华区住建交局会同区级相关单位正在积极协调处理开发企业与总包方的纠纷问题,要求双方切实履行合同义务,尽快推动该项目复工、交付。”

(5月27日成都市成华区委对业主关于奥山府项目停工的回复)

      据了解,成都奥山府项目的施工总包方为大冶铜建集团有限公司。那么,成华区住建交局所说的“开发企业与总包方施工合同纠纷“究竟是什么纠纷?是不是因为开发商拿不出资金,拖欠工程款?编辑就此致电奥山集团,但其官网公布的公共监督电话为空号,客户服务电话则一直处于忙音状态,无法接通。

     武汉、重庆、恩施项目:停工或延迟交房

      值得注意的是,奥山控股停工的项目不止成都奥山府一个,在全国的项目当中,武汉光谷奥山项目、重庆水土的奥山府项目、恩施的奥山府项目均出现停工或延迟交房。

     2021年3月15日,武汉光谷奥山府澎湃城项目业主拉横幅维权称光谷奥山府“一再延期,期房变欺房“,小区大部分房子还接近毛坯状态,售楼部明确说明3月底交不了房。而到了6月,澎湃城工地仍然处于基本停滞状态,只有几个工人在里面。

(2021年3月15日,武汉光谷奥山府业主维权)

        2021年4月,湖北恩施奥山铂悦府项目停工和延期交房十个月之后,恩施市住建局回复业主称延期交房属实。

 (恩施州委书记对奥山柏悦府项目延迟交房问题的答复)

(恩施奥山柏悦府项目延迟交付的公告)

       重庆水土奥山府项目从2018年开工以来也陆陆续续停工,到2021年6月,重庆奥山府已处于施工停滞状态近半年,据称是因为开发商与施工方扯皮。

奥山控股多事之秋:上市折戟 高管离职 负债高企

       奥山控股是起源于武汉的地产企业,成立于1997年,1999年开始进军房地产,主要在武汉进行开发,到目前为止,其土地储备和项目接近80%在武汉。

      2018年,奥山控股开始全国化布局,相继在成都、重庆、恩施、阜阳等地拿地,开始讲“冰雪体育综合体”的大故事,招募了一大批明星职业经理人,其中包括前中梁地产副总裁周凤学任奥山控股董事局副主席、联席总裁,并在当年向港交所递表申请上市。2019年,奥山控股更是将总部搬迁到上海虹桥世界中心,大举招兵买马,准备大干一场,并提出了“1+2+X”的战略,即立足湖北,沿长江流域扩张,重点布局长江中游城市群、成渝城市群、长三角城市群,辐射全国。

       然而,到2020年,奥山控股两次向港交所递表上市均告失败,奥山控股的上市梦折戟沉沙。随后在2021年初,联席总裁周凤学、冰雪商业开发总经理徐承等相继离职。奥山控股总部大部分职能部门也都从上海撤回到了武汉。

       奥山控股上市受挫,原因或许在于其并不好看的业绩和财务数据。从克而瑞公布的数据看,奥山控股2018年-2020年全口径销售额分别为168.7亿元、217.2亿元、185.6亿元,行业排名则从2018年的119名下降到2020年的130名。

表:奥山控股2018-2020年销售额

(数据来源:克而瑞研究中心)

     此外,奥山控股的负债率也过高,其净资本负债率在2016年为316.5%,2017年为568.9%,2018年为283.1%,2019年-2020年的数据尚不得而知,但从其在全国多个项目大面积停工来看,其资金状况的紧张是显而易见的。

       奥山控股的融资结构同样风险巨大。截至2018年底,来自信托融资及资管的未偿还借款为37.78亿元,占截至同日的借款总额约63.3%。非标融资占近2/3的比例,使得奥山控股融资成本居于高位,三年间平均利率9.9%左右。高昂的负债率和融资成本,难免让资本市场疑虑重重,这也是奥山控股三年冲击港股上市未果的重要原因。

奥山控股净资本负债率

(数据来源:奥山控股上市招股书)

       在2018年开始的全国化扩张中,奥山控股讲了一个“冰雪体育综合体”的故事,号称发掘“白色经济”,践行“北冰南移”,实施“冰雪+住宅”双轮驱动,宣称在全国“布局5个冰雪体育文化综合体“。奥山控股2018年在成都拿地时也打着“冰雪运动小镇”的旗号, 2018年8月在重庆和沙坪坝政府签约,号称投资60亿元打造冰雪综合体。 

      然而,奥山的“冰雪梦”,到目前为止,实际落地的就是其在武汉开的一个滑冰场。2016年-2018年,奥山冰雪运动及娱乐业务的收入,仅占到当期奥山控股总收入的0.17%、0.56%和0.16%。宏大的故事,随着时间的推移,并没有变成现实,接下来奥山控股再继续给资本市场和地方政府讲这个故事,也很难再让人相信。

       过高的负债率、不振的销售业绩,各地项目频繁的延期、停工,让奥山控股这家雄心勃勃的武汉地方房企,展现出和其雄心不相匹配的窘境。这或许是在中央“融资三道红线”“供地两集中”的行业精准调控之下,意图通过高杠杆高负债“做大做强”“弯道超车”的中小房企所面临的共同窘境,在行业向资金充裕的央企、国企和大型上市企业集中的背景下,中小房企的生存难度大大提高,“生存还是死亡”的确是他们面临的最紧要的问题。

       值得注意的是,在奥山集团新的“五大业务板块”之中,地产业务已悄然消失。其官网上原来的地产、商业、酒店、冰雪、教育、影视、旅游、金融八大板块,只剩下物业、教育、旅游、影视、投资五大板块。这是奥山集团放弃地产业务的信号?

       只是,那些停滞的项目该怎么办?那些没有拿到钱的施工企业和农民工怎么办?交出了半生的积蓄却迟迟拿不到房的业主怎么办?