受制“三条红线” 俊发地产面临内忧外患

来源:头条地产

2020-10-28 14:04

“三条红线”大背景下,有着“云南王”之称的云南俊发地产集团在进入中国地产第二阵营500亿规模量级之后,正面临内忧外患:云南老大的地位正面临威胁。

“三条红线”大背景下,有着“云南王”之称的云南俊发地产集团在进入中国地产第二阵营500亿规模量级之后,正面临内忧外患:云南老大的地位正面临威胁,而走出去到广东、上海又面临强大的融资瓶颈,全面切入文旅、康养则对其资金链则是更大的考验。俊发地产会止步于500亿吗?

俊发地产集团云南优势衰减

相对竞争对手,作为昆明旧城改造一哥的俊发地产集团最近有些低调!

10月23日,云南康旅集团出资15亿全资组建的云南省城市更新有限公司正式挂牌,这是云南城投更名康旅控股集团之后,去金融化的一个重大举措。该公司将着力做好规划设计、土地整理、城市更新与基础设施投资建设及投资运营这四大板块,具体工作包括城市老旧片区的旧城改造、城中村改造、老旧小区改造、市政基础设施建设、城市景观改造、文化遗产保护等。

9月25日,昆明市政府召开昆明城市更新改造工作推进会,推出《昆明市城市更新改造行动计划》(下称《行动计划》),规划3年完成昆明全市城中村拆迁。该《行动计划》梳理出全市395个城市更新改造项目。截至目前,已改造完成108个,已完成拆迁未完成建设50个,14个不拆除重建实施微改造,剩余223个正在拆迁或尚未启动拆迁。由此,昆明3年拆迁,5年改造工作也正式拉开了帷幕。

有评论认为,云南省城市更新公司的成立正是奔着这个市场而来。

除了云南康旅集团旗下的城市更新公司,俊发集团还将面临有“旧改王”之称的富力集团。早在去年下半年,富力就已与泰国正大集团及官渡区城投公司,签订“东盟财富中心项目”框架合作协议,项目落地官渡区六甲盘龙村,涉及到城中村改造。9月底,云南省主要领导又会见富力集团联席董事长张力。富力集团也有可能会在昆明即将到来的旧城改造中大展拳脚。

过去的10多年里,云南城投在许雷治下热衷金融权谋,几乎把大部分精力都用在了项目的并购重组上,这客观上给了俊发地产集团迅速发展的良好机会。而俊发地产集团老板李俊充分利用自身在云南良好的政商关系,迅速在昆明做大,成为云南地产一哥。

如今,云南省城市更新公司和富力集团等强有力竞争对手的出现,极大可能会让李俊放慢前进的步伐。更为重要的是,万科、恒大、融创等一线开发商正在穷追猛赶,与俊发集团的销售差距正在缩小。

调查发现,目前俊发集团昆明在建、在售楼盘众多。目前仅昆明市区就有十余楼盘在售,其中既有俊发逸天峰、俊发生态半岛等高端改善型楼盘,也有蓝湖俊园、观云海等性价比较高的楼盘,产品形态丰富,价格可选择面广,其中还有不少是教育大盘。因此,今年前三季度,俊发集团在昆明的销售额达222.14亿元,比去年同期增长了22亿元,但跟2017年高峰时的331.5亿元相比,还是落后了不少。

问题的关键是在于,俊发集团在拿地方面已经显示出后劲乏力。2019年俊发地产集团在昆明一共完成土地储备四宗,1364亩。今年前三季度,俊发集团在昆明总共只拿地30亩,投入不过6717.72万元。

俊发集团在昆明的主要优势是,土地储备多,项目多,销售额自然遥遥领先,如果拿地的速度减缓,其未来被万科、融创等赶超则是大概率事件。

其中最有可能赶超俊发的是融创。去年8月份,融创和云南省签订了战略合作协议,将云南省打造成国际文旅康养目的地。自去年底以来,融创中国董事会主席孙宏斌成了云南各州市的常客,孙先后考察了腾冲、保山、石林、大理和弥勒等地,并多次出席融创和当地政府部门的战略合作协议签订仪式。目前,融创近20个项目在云南落地,昆明融创文旅城、西双版纳融创文旅城、普者黑阿诺小镇、融创普洱国际健康城、滇池南湾未来城等都已成为云南本土的响当当的文旅IP。

走出去面临巨大融资压力和水土不服

面对昆明本土市场份额被不断蚕食的现状,焦虑的李俊父子早就不甘只做“云南王”,进行全国战略布局很快成为俊发地产集团的壮志雄心!

俊发地产集团2015年前后的省外扩张偏重于成都、贵阳、西安,以及海南万宁、广西南宁等散点式扩张。而当前这一轮战略重点“围剿”核心城市,俊发则力图发挥自身“旧改”开发独特优势,迎合城市更新浪潮。

2018年10月底,俊发集团与陕西乾和实业签订西安雁塔区杜城村旧改项目合作协议,涉及净用地面积1812亩,地上建筑面积379万㎡,项目货值约500亿元。

11月,云南俊发集团曾与佛山市顺德区勒流街道三元股份社签订项目合作框架协议。签约项目正是位于广东省佛山市顺德区勒流街道三元股份社,总改造范围约为1184亩,包括869亩村建设用地和315亩顺德水道支流南侧农用地。

2019年初,俊发又拿下石家庄高新区东仰陵旧改项目1200亩优质地块,首次布局“大华北”。

今年3月底,俊发集团与广州市增城区仙村镇蓝山村签署旧村改造项目合作意向协议,纳入改造范围用地面积约1130亩,现状总体建筑量约48.86万平方米。

今年7月,上海公开出让青浦徐泾镇3宗地块,总占地25360㎡(约合38亩),总建筑面积约84943㎡,最终被俊发集团联手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司竞得,耗资逾14亿元。

据俊发集团对外透露:徐泾徐泾老集镇整个“旧改”项目总投资约101亿元,总建筑面积约54万㎡,项目回迁面积14万㎡,地上可售面积21.67万㎡。

单是上海一个项目投资就超百亿元,俊发集团的走出去需要多少资金?对于一个没有上市的中等规模开发商而言,建设资金的筹措无疑压力山大。

除了资金难题,俊发地产走出去还面临水土不服的问题。成都俊发星雅俊园就曾经爆出小区300多户漏水,处理了一年多还在漏的糗事。

500亿文旅康养战略

500亿文旅康养战略资金从何而来?

2019年6月29日,深耕云南21年的俊发,用一场“城乡更新战略发布会”,宣布战略升级,并成立城乡更新集团,确定以全新的“城乡更新”模式。

与此同时,俊发“最美云南计划”也正式启动,计划5年投资500亿元,整合核心IP 资源,通过规模化投资,文化赋能,打造全球人向往的文化旅游胜地,建立全年龄、全天候、全季节的健康生活目的地,给出乡村振兴的“云南答案”。由此,俊发集团正式进军云南文旅产业,开启文旅融合发展新征程。

随后,俊发西双版纳凤凰谷、滨江俊园,大力滨海俊园、十七院,丽江雪山俊府等文旅项目先后启动。

今年6月23日上午,俊发集团与大益集团在俊发•滇池 ONE签署战略合作框架协议,双方多位代表出席签约仪式。随后,双方宣布首批有两个大超级IP项目落地在版纳。项目一:普洱茶小镇,落子版纳景洪市嘎洒镇。项目二 :茶禅世界特色小镇,定址版纳勐海县。

众所周知,文旅地产是一个周期长约8年乃至10年、资金回笼慢、投入成本巨大的细分领域,需要高度依赖配套设施、资源以及整体规划,同时还需要强大的运营团队进行操盘运作,这些痛点是俊发地产未来绕不过的坎。

俊发地产脆弱资金链

一切都需要资金解决问题!

然而,俊发集团的财务状况并不乐观。公开数据显示,2017~2019年及2020年上半年,俊发集团资产负债率为74.62%、74.84%、74.96%、75.86%,剔除预收账款后为65.53%、62.24%、67.21%、66.01%;净负债率分别为293.99%、297.44%、299.345%、314.33%。

2019 年 3 月 18 日,俊发集团有限公司宣布发行 20 亿元公司债,票面利率 8%;3 月 29 日,俊发集团宣布成功发行 1 亿美元 2021 年到期优先票据,利率高达13%。

同时,随着“三道红线”新规不断清晰,监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理,并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。

10月22日,俊发集团有限公司新增股权出质,数额1亿元。此次出质股权标的企业为西安俊发房地产开发有限公司,出质股权数额1亿元,质权人为中国民生银行股份有限公司西安分行,登记日期为2020年10月16日。

10月23日,俊发集团新增股权出质,数额5000万元。此次出质股权标的企业为云南俊辰房地产开发有限公司,出质数额5000万元,质权人为广发银行股份有限公司昆明金碧路支行,登记日期为2020年9月29日。

如此频繁的股权质押大概能说明俊发目前的资金紧张状况!

(责任编辑:赵小玲)