占地2000亩,首次开盘,到访人数就超过1000人,开盘仅三小时,房源热销95%,期间还用直升机接送看房业主进行观赏,教育设施齐全。那些年,西南海项目在滇池度假区建立了一个前所未有的神话,在昆明的房地产市场上,也称得上一个现象级的项目。但开发商仁泽地产作为一个于2008年成立的本土小型房企,面对西南海这一庞大的项目,明显“心有余而力不足”。随后几年仁泽在拿下昆明滇池国家旅游度假区海庚街管理处泰和社区12个城中村地块后,拉断了资金链,折戟滇池。2014年,西南海项目全面停工。终于在2020年8月份,西南海项目迎来了复工的实质性进展。而项目调规增加住宅用地,也为龙湖介入救活西南海提供了提交。

烂尾楼里特殊的住户

在停工的日子里,业主也曾多次联合声讨,但问题都没有得到解决,在长达6年的声讨时间里,业主们也都失去了耐心。同附近烂尾的别样幸福城一样,西南海也有了住户。但与幸福城不同的是,西南海的住户多为原项目的施工工人。在编辑的实地走访调查中还了解到,之前一些社会闲杂人员在烂尾楼中私办聚会,私设赌场,甚至私开了烧烤摊,但之后都被派出所民警的整治下消除了这一乱象。

近日编辑来到了西南海烂尾楼地块了解情况,在与工地上工人的交谈中了解到,欠薪的工人们已经在烂尾楼里“苦守”了七年,利用项目遗留下的水、电设施解决日常所需,七年的时间,工人们接通了卫星电视、看着栽种的农作物播种又收获,但都迟迟等不来开发商一句复工的准话。

“我们虽然住着业主的房子,但业主也很理解我们,也没有说要把我赶走,他们也想让我们给开发商施加一点压力,如果真的复工了,我们也能第一时间开工。”一位工人这一说道。

编辑还了解到,今年6月,开发商破产重组后,已经拨下了停工六年来的第一笔款项,用作工地里垃圾的清理和地下出库的抽水费用。工人们表示,具体的复工时间应该很快就可以确定了。

编辑在烂尾楼中,还找到了施工方的管理负责人,负责人也连同工人们一起居住在烂尾楼中。从管理负责人的描述中得知,项目筹建时,开发商就已经没有钱了,是施工方自己垫付了800余万元,与开发商签订了合同,按照股价的利息给到施工方,然后由施工方自己筹建,出资,最后工程款和利息款一起结算。

“2016年左右,还有一家投资商来找到我们,打算收购我们自己筹建的这一部分,因为这个项目有两家施工方在搞,一家是江苏天力,另外一家就是我们云南道义,后来搞到也没有动静了。”云南道义建筑的管理负责人说道。

在与负责人的继续交谈中,编辑了解到,开发商负责人黄总在前几日已和两大施工方商谈过复工事宜,目前已完工的项目由东方资产管理公司旗下的上海东源添蒙来全权负责。而未建完的项目则由龙湖地产负责,目前施工方已经把所有款项上报到了开发商。前期复工工作的垃圾清理、地下车库抽水的款项已经下拨,施工方也确实收到了款项,商讨中施工方与开发商在复工上提出“盖了多少,先给多少,要盖新的,给一笔款,盖一批房”的方案,目前双方在此方案上已经达成一致,等待最终的合同签订。而工地上设备每年的租金赔偿,误工费,施工方的管理负责人表示这些都不是最先要解决的,最重要的是要解决工人们的工钱,前期的工程款,后期复工的工程款,这些才是最重要的。从施工方管理负责人的描述中也可以看出,目前西南海复工已经提上了日程,开发商与施工方的复工协议也在签订过程中,辗转6年的西南海项目,迎来了复工的实质性进展。

曾经的神话,为何跌落神坛,停工六年到复工,西南海几经波折

但由于资金问题,该项目于2014年开始停工,历经云南物流集团注资、长丰地产收购等波折,2020年6月19日,仁泽房地产破产重组第二次债权人会议正式召开。会上,债权人同意执行管理人提交的重组草案,即东方资产管理有限公司下属的上海东源蒙恬投资中心作为重组出资人,无偿接受了仁泽房地产的股权,并向仁泽房地产发放了最高45亿元的重组资金。

在将投资者上海东源蒙恬重组为仁泽地产的股东后,将引入龙湖地产开发西南海项目。

事实上,早在2017年,龙湖地产就着手开发西南海项目,但最终由于仁泽地产申请破产,龙湖未能接手。现在,龙湖再次通过东部资产曲线进入西南海项目。

当时的西南海项目无疑是房地产行业的“明星产品”。据了解,由于该项目教育设施齐全,首期平均开盘价超过1万元/平方米。即便如此,该项目仍呈现“一房难求”的局面。然而,美好的时光并没有持续多久。2013年底,仁泽地产报告了资金链断裂的问题,项目无法停止的消息频频出现。尽管仁泽地产曾否认资本困境,但昆明市国土资源局后来发布的一份通知证实了上述资本破裂的传言。

根据房地产新媒体的意见,当时昆明市国土资源局公布了25家参与土地出让且未支付地价的企业,并禁止其在未支付地价前参与新一轮土地招标。仁泽房地产出现在拖欠土地付款的企业名单中。

在2015年和2016年,仁泽房地产仍未从上述通知中删除。当时,西南海项目“改姓”的消息不断传出。

次年,在度假村管理委员会的支持下,长风地产和仁泽地产开始通过并购合作接管西南海项目,并签署了合作框架协议。最终,长风与仁泽的合作因第三方收购昆明小街城项目而终止。

经过几轮,2017年6月。龙湖地产已经与仁泽地产和滇池国家旅游度假区国家投资公司签署了合作开发西南海项目后续地块的框架协议。三方表示将加快“西南海”项目的进展。

随着龙湖的加入,情况正在逐步好转。2017年底,相关公告称,经过近6个月项目重组与合作各方的共同努力,度假区国家投资公司和龙湖已“完成90%的重组工作”,西南海域项目整体将于2018年年中进入正常运营发展状态。

然而,当龙湖的收购只剩下临门一家时,仁泽地产申请破产,这意味着仁泽被龙湖地产和度假村国家投资公司重组,对西南海洋开发的收购暂时失败。

直至2020年8月3日,仁泽公司管理人微信公众号发布公告称,在仁泽地产破产重整第二次债权人会议上,债权人同意实施由管理人提交的《重整计划草案》。东方资产管理公司旗下的上海东源添蒙将作为重整投资人,无偿受让仁泽地产的股权,并出借最多45亿元的重整资金给仁泽地产。受让股权后,上海东源添蒙将引入龙湖地产继续开发西南海项目。

据悉,目前西南海项目尚未开发的土地还有273亩,仁泽地产还需要完成对部分地块的回购、调整规划等相关工作。除了接盘开发西南海,根据重整方案,西南海项目的商业部分,也将委托龙湖商业管理公司统一运营。仁泽公司管理人微信公众号发布公告表示:“截至目前,解除资产查封工作基本完成,力争在两个月内完成投放重整资金的全部前期工作,届时将按照重整计划规定全面清偿债权,恢复企业经营,启动后续开发建设,逐步实施交房。”

调规 龙湖能够救活西南海

对于龙湖能否救活西南海项目,昆明市规划局也在8月11日发布了太河“城中村”改造项目剩余地块规划条件变更批前的公示。

这一次调规之后,原来三个地块商业建面有35.78万方左右,而如今全部改成了住宅用地。(也就是说西南海原本规划的商业/商务已经通过这一次的调规就减少了73%左右)

不仅如此,还通过调高部分容积率,将原有最大建面467750平米(包括35.78万平米商业,其余为住宅)变成了491717平米(住宅)。

整体新增住宅可建面积38万方左右。(由于主要增加的住宅部分,也就是原商业地块,被改成限高80-100米的住宅,那按照1.5万/平米计算,新增了总价值57亿货值左右住宅)

此次调规不但降低了龙湖对西南海项目后续的开发难度,而且提高了龙湖后续开发建设的速度,这次调规无疑是西南海重生之路的上尤为最重要的一步。不但为开发商龙湖减轻了商业开发成本,也保证了龙湖在接盘后的商业盈利不至于亏损。

从2017年至今几经波折的龙湖接盘西南海一事,最终以一种曲线进入的方式得以实现,加上昆明市规划局在8月11日发布的太河“城中村”改造项目剩余地块规划条件变更批前的公示,这也增加了西南海项目被龙湖接盘后复活重生的可行性,这对于施工方、开发商、业主们来说都是一大喜事。