南充,号称成渝第二城,即除了成都和重庆,南充就是老二。其房地产市场近年因为棚改的强力推动,规模迅速发展,成交异常活跃。不过,由于没有像样的产业支撑,南充地方政府强刺激下的房地产市场遭遇突如其来的疫情,其未来前景充满悬念。

　　南充楼市虚火

　　这两年南充楼市很火,但是虚火!

　　以2020年上半年为例。2020年上半年,南充成为了名副其实的成渝第二城,除了成都和重庆,南充的商品房成交量成为老二。

　　南充市统计局数据显示,上半年1—6月南充全市商品房销售面积完成616.80万平方米,与去年同期(592.71万平方米)同比增长4.1 %,商品房销售总量仅次于成都市在全省21个地市州中排位第二位,商品房销售增量在全省21个地市州中排位第七位,商品房销售总量和商品房销售增量均处在全省第一方阵,在川东北区域更是独领风骚。特别是6月份全市商品房销售从2月份以来首次实现由负增长转为正增长。

　　按道理说这是一个不错的业绩,毕竟这是在全球百年难遇的新冠疫情严重影响之下取得的非凡成就!然而,这并没有让当地开发商兴奋,而是让他们有些恐慌!

　　“与成都和重庆相比,南充市的购房者结构单一,60%左右的是本地刚需购房,35%是本地改善性购房,不足5%的商品房成交是投资性外地购房者贡献,”南充一知情人士,某地产开发公司营销总监刘先生表示,南充市今年上半年的逆势增长,主要得益于政府的强刺激,具体的讲来自于政府3%的补贴。

　　3月10日,南充市财政局、南充市自然资源和规划局、南充市住房和城乡建设局、南充市房地产管理局联合印发《应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳健康有序发展的十三条措施》的通知。十三条措施从缓解开发企业资金压力、给予特定人群购房补贴、加大公积金支持力度、简化行政审批程序等多个层面出发,切实对准当下楼市面临的问题,对市场平稳健康有序发展将起到良好的促进作用。

　　数据显示,去年最后两个月,南充市商品房成交出现缩量趋势,今年1-2月更是受新冠疫情的影响,商品房成交萎缩至冰点,而真正逆市飙升的转机来自3-5月份。

　　2020年南充楼市从3月开始大步向前,3月5795套!4月8402套!5月8247套!超过5000套的月成交量已有十年未见,2020年却连续出现三个月。

　　6月南充市主城区新建商品房成交3123套,环比下降66.84%,成交面积20.5万㎡,环比下降75.98%,成交金额12.7亿元,环比下降78.61%;其中,住宅成交仅仅1414套,环比下降82.84%,成交均价6917元/㎡,环比下降1.87%。

　　7月,南充主城区新建商品房成交3034套,环比下跌了3.16%。其中,住宅成交2227套,环比上涨57.27%。高坪区区7月住宅成交923套,占比全市41%。顺庆区占比全市29%,嘉陵区占比全市30%。

　　刘先生估计,因为本地购房者是楼市绝对的主力,南充市今年总体的商品房成交量并不会有大的增长,上半年透支的市场,在下半年的成交量中会明显体现。

　　事实上,南充楼市真正的量价齐升起于2018年,这一年起,南充市就成为了名副其实的成渝第二城。2018年住宅成交套数创下近5年新高,总成交金额创历史新高!2018年南充主城区住宅总成交套数31289套,同比上涨20%;主城区住宅成交均价 7135元/平米 ,同比上涨34.22% 。

　　2019年南充主城区住宅成交套数36453套,较上年上涨了15.40%;成交面积354.75万㎡,较上年上涨了13.38%;成交金额249.95亿元,较上年上涨了12.45%。

　　棚改强推南充楼市

　　南充市2018年以来的楼市供需两旺是怎么来的?

　　或许南充市政府主导下的棚改是真正的幕后推手。

　　据了解,南充市在棚户区改造中仅2008年至2018年的10年间,累计投资700多亿元,改造棚户区309处,拆除危旧房屋2000多万平方米,建成棚改安置房25万套1800多万平方米,近20万户50万居民“出棚进楼”。

　　南充市的公开宣传资料称,近些年来,通过“嵌入式”规划、“一盘棋”推进、“阳光化”运作三大措施,促进了南充市城市棚改“改得顺”。

　　在“嵌入式”规划方面,按照“捆绑式连片改造、在一定区域内统筹平衡”的原则,将棚户区改造作为经济社会发展总体规划、 土地利用规划、城市总体规划和各专项规划的必要内容,制定并出台了《南充市2013—2017年棚户区改造规划》等。同时,全面启动了2018—2020年棚户区改造实施计划编制工作,分年度、分类别、分区(县)市确定改造任务,力争到2020年全市再改造各类棚户区11万户1000万平方米。

　　同时,“一盘棋”推进。建立“市级负总体责任、区(县)市负主体责任、部门负直接责任”的工作体系,完善条块结合的领导机构,由市政府统筹规划、统筹政策、统筹考核,形成齐抓共管、各负其责的工作格局。

　　此外,“阳光化”运作。实行“一把尺子量到底、一个标准评到底、一个办法补到底”的机制,坚持对象、政策、过程、结果、资金平衡方案“五公开”,邀请被搬迁群众作为监督员,从房屋设计、材料选用、安全质量等各工序进行全程跟踪监督,保障了群众的知情权和参与权。

　　南充市通过强力棚改推动楼市繁荣的战略取得了可喜的成绩。

　　2019年5月,《国务院办公厅关于对2018年落实有关重大政策措施真抓实干成效明显地方予以督查激励的通报》(国办发〔2019〕20号)对南充市等地棚户区改造和安置房工程经验做法予以通报表扬,并提出“2019年对棚户区改造工作成效明显的地方,在安排保障性安居工程中央预算内投资和中央财政城镇保障性安居工程专项资金时,给予适当奖励或倾斜支持”的激励措施。

　　8月14日,南充市棚改经验经过央视《焦点访谈》报道一跃成为全国棚改的典型。南充作为全国12个、全省唯一受激励表彰的城市,获得财政专项奖励资金2000万元,还获得2019年中央财政专项补助和基础配套投资及奖励资金28.67亿元。

　　2019年,南充棚改任务是51919套,任务总数位列全省第一。按照中、省规定,要在2020年前基本完成城市棚户区改造。

　　地产泡沫凸显  开发商加速抢收

　　新冠疫情只是给开发商们提了个醒,让他们更多的思考南充楼市突然停摆之后的应对策略!

　　开发商们最为担心的是,南充楼市的繁荣会因为棚改的完成而宣告终结!因为开发体量已经今非昔比,一旦上去了,就很难下来。

　　2018全年,南充主城区共出让土地3118亩,同比上涨约16.95%;总出让金额为108.37亿元,同比上涨33.28%,创下历史新高。

　　2019年,南充土地市场共成交地块41宗,成交总金额189亿元,成交总面积达到了4186亩!成交金额189亿。

　　2020上半年南充主城区共举办4场土地拍卖会,成交土地22宗1898亩,总成交金额81.47亿。这1898亩土地将为南充主城区带来约334万平米的房子,按照一套住宅100平米来计算,再抛开部分商业,上半年出让的土地或许能给南充主城区带来约3万套的新住宅房源。事实上,2020上半年南充主城区已新增住宅31653套。

　　问题是南充市卖地的节奏并没有放缓的迹象。

　　所以,目前南充大部分开发商的策略就是,降价出货,尽量收回现金。在南充市各大开发商的销售中心,随处可见打折促销的营销策略,特价房满天飞,部分开发商的房价已经重回5000以下。

　　这与南充土地市场的价格飙升形成鲜明的对比。

　　应对新冠疫情13条后遗症

　　2020年的南充楼市,最为重要的政府主导策略是《应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳健康有序发展的十三条措施》。这个政策的出台,给南充楼市带来了短暂的繁荣,也为该市房地产的未来发展留下隐患。

　　首先,土地出让金的延期和分期,降低了南充市的财力,让该市本来就严重依赖土地出让金的财政支付能力捉襟见肘。

　　该措施规定,在2020年1月24日(四川启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应)后,土地出让金尚未缴纳以及未到期的,受让人可申请延期5个月缴纳,在延期时间内不追究违约责任,不计算该段时间内所产生的违约金。2020年1月24日至2020年12月31日期间新出让的土地,土地出让成交后,受让人可分期缴纳土地出让价款。分期缴款比例为:土地成交之日起1个月内缴纳土地出让价款的50%,土地成交之日起12个月内缴清余款。

　　其次,容缺办理建设工程规划许可证、放宽开发商预售许可证的取得条件可能导致南充楼市普遍出现卖楼花的现象,一旦开发商资金链断裂,未来的南充楼市将形成大面积烂尾楼。

　　该措施规定,1月24日至12月31日期间,房地产开发企业在依法竟得土地后,签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳50%及以上土地出让金和人民防空工程易地建设费,可申请办理该宗国有土地建设工程规划许可证。同期,房地产开发企业申请办理商品房预售许可,在投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的基础上,多层商品房项目的工程形象进度标准可按已完成基础和主体三层结构工程执行;高层商品房项目的工程形象进度标准可按已完成基础和主体首层结构工程执行。

　　两个措施虽然减轻了开发商的资金压力,让开发商能够迅速开盘,从市场上靠卖楼花获得大量资金,却把大量的烂尾风险推给了购房者。一旦购房者出现钱房两失,南充市政府将面临极大的社会维稳压力!

　　再次,政府补贴短期内激活了市场,中长期则是严重透支市场。

　　13条措施规定,3月10日至2020年5月31日期间,经房地产开发企业申请,在自愿对所售商品住房(套)按成交房屋合同总价的3%给予购房人优惠基础上,对在南充市主城区(顺庆区、高坪区、嘉陵区和经济开发区)购买新建商品住房的医护人员、农民工、引进人才、新就业大学生等购房困难群体,可按成交房屋合同总价的3%给予购房人一次性困难补贴。购房人凭已备案的商品房买卖合同(或不动产权证)、不动产销售发票和购房困难申请到市房地产管理局领取,经严格审核后予以发放。若商品住房买卖当事人解除备案合同的,购房人应全额退还已领取的购房困难补贴。

　　该补贴措施期间,南充一共销售了22444套商品房,按照平均每套补助15000元计算,政府补贴花费在3.36亿元左右。可是补贴期一结束,南充楼市迅速打回原形。