中国恒大利润持续下降 许家印鏖战资金链

来源:头条地产

2020-08-20 14:39

无理由退房难,利润的持续下降,债务的持续升高,恒大汽车回款的遥遥无期都导致中国首富许家印手忙脚乱,一切为了鏖战资金链。恒大能否“恒大”?这是一个充满悬疑的问题,更是许家印的一种信仰...

无理由退房难,利润的持续下降,债务的持续升高,恒大汽车回款的遥遥无期都导致中国首富许家印手忙脚乱,一切为了鏖战资金链。恒大能否“恒大”?这是一个充满悬疑的问题,更是许家印的一种信仰。

恒大无理由退房变谎言?

3月15日,赣州南康恒大城200多已购房并签了无理由购房协议的业主集体前往营销中心,要求恒大无理由退房,其理由是开盘价10500元,一年后降价到7200元/平方米。在200多业主集体维权之前,几乎所有业主都手持退房协议多次找过恒大营销团队,其结果就是开发商找各种理由拒绝。

赣州南康恒大城不是特例!

由于其2、3月的打折大促销,到了2020年年中,恒大在全国四处遭遇无理由退房维权!

而这些维权产生的背景无非两个:一是打折促销,让前期原价购房的业主情绪激动,二是无理由退房成为谎言,开发商利用一切手段来忽悠退房者。

2月18日至2月29日期间,恒大全国在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享75折优惠,3月1日~3月31日可享受78折优惠。

另外,单栋楼去化率80%~90%的,可再享受额外97折优惠;单栋楼去化率90%以上的,可再额外享受94折优惠。此外,恒大还在首付、按揭等环节,给出了不同程度的额外优惠。

恒大内部人士表示,这是恒大全国联动促销史上给出的最大优惠措施。

恒大网上卖房从策划到方案正式落地、613个楼盘集体线上亮相,仅用了数日。首吃螃蟹的“网红”效应,“要么买恒大的房子,要么卖恒大的房子”的全民营销模式,一方面让恒大赚足了吆喝,恒房通瞬间流量暴涨,短短3天激增注册用户300万,累计注册用户超过千万;另一方面抢占先机,快速收割网上卖房的“首轮红利”,实实在在真金白银落袋:2月份恒大网上累计认购99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿元。2月恒大全口径销售470亿元,同比大增118.3%。

当然,后遗症也十分明显,就是赢得了市场,砸了招牌,前期购房的业主要求退房的呼声越来越高。

恒大方面一不愿透露姓名的知情人士向退房者透露,不是开发商不想退,是这笔钱已经早已划到集团去了,项目账上并没有足够多的资金支持突如其来的退款。所以,相关的工作人员也是没有办法,只好选择各种缓兵之计。

利润持续下降   债务持续飙升

恒大的现金哪里去了?

7月1日,来自恒大的最新数据显示,2020上半年,公司合约销售金额达人民币3488.4亿元,同比增长约23.8%;累计合约销售面积约3863.2万平方米,同比增长约47.5%;累计销售回款3120亿元,同比增长约66.5%。上半年合约销售金额及销售回款数据均刷新了历史同期最高纪录。

今年前7个月,中国恒大累计实现合约销售金额约3991.4亿元,同比增长约23.9%;合约销售面积约4401.9万平方米,同比增长约46.6%。若以今年年初公布的6500亿元销售目标计算,中国恒大已完成全年目标约61.41%。

当然,销售业绩是以让利为前提的。

8月16日晚,中国恒大发布盈利预警公告,预期2020年上半年实现核心净利润约193亿元,同比下降37%,净利润约147亿元,同比下降46%。

这不是中国恒大利润首次下降。相较于2018年,中国恒大2019 年核心业务净利润及净利润有所下降,其中核心净利润预期约为人民币 408 亿元,较去年下降约 48%;净利润预期约为人民币 335 亿元,较去年下降约 50%。

是中国恒大2018年的利润水份太重,还是许家印越来越实诚?

利润的缩水与债务持续攀升形成了中国首富许家印的两个生存要素。据2019年中报显示,截至2019年6月30日,公司的资产负债率83.55%,负债总额1.75万亿,其中流动负债达1.26万亿元,一年到期短期借款3758亿,这几乎是中国房企之最。到了2019年年底,中国恒大资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点。

许家印表示,恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。

当然,说起轻松,做起难!

尽管利润下降,但是中国恒大今年上半年土地储备依然是房企之首,花费达633亿元。新能源汽车烧钱也仍在继续,为了在全球建设十大整车生产基地,许家印计划用三年时间共投资450亿元,其中2019年、2020年、2021年分别投资200亿元、150亿元、100亿元。

还债与退钱

既要还债,还要退款,2020年中国首富许家印的压力不小。

2020年中国恒大需要偿还的债务是600亿元。

根据天风证券研究所统计,2020年房企需要偿还的信用债规模仅2095.7亿元,其中中国恒大为258亿。2020年1月份房地产企业大量供应链ABS集中到期,2020年房企ABS的偿还量将达到2287亿元,恒大达到107亿。在海外债方面,恒大需要偿还的海外债33.7亿美元,约合236亿人民币。三者合计,恒大2020年需要偿还债务超过600亿。

说要退款,是指中国恒大回归A股无限期延后,许家印面临给战投说法。

2016年10月,中国恒大披露,深深房A(000029.SZ)将以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权。由此,恒大地产回A路径正式确立。

为此,中国恒大也先后引入了三轮战略投资者,共计融资1300亿元。恒大地产还与战略投资者签订了对赌协议,在未实现上市的情况下,恒大地产将兜底保证投资者年均7.79%的投资收益。对赌协议使得这些股权融资更像是债权融资。

根据恒大地产当初签订的对赌协议,如果2020年1月31日前回A不成功,第一批、第二批战略投资者(合计战投金额700亿元)可以要求中国恒大全资下属公司广州市凯隆置业有限公司,按原有的投资成本回购股份,或额外无偿转让相应股份(投资者持股的50%)给投资者作为补偿。

到2020年6月30日,第三批战略投资者对赌承诺也将到期。如若三批战投均选择套现撤退,中国恒大还需要额外面临超过1300亿元的“退股还钱”压力。

许家印鏖战资金链

除了打折促销尽最大努力增加市场回款外,许家印还使出浑身解数鏖战资金链。

一、提速高周转,快则可以减少资金成本。

4月26日,恒大68亿元拿下广州南站片区谢村生物制药及健康产业组团内的体育设施地块及产业地块。土地出让公告显示,该地块竞买人或其所属集团须为2019年《财富FORTUNE》杂志公布的世界500强企业;该用地须建设世界一流的专业足球场,设置至少8万个座位;专业足球场建成一年内,竞得人须引进一家中国足球协会超级联赛俱乐部,并将本项目足球场作为其球队主场。

10时30分左右,广州恒大新主场动工仪式正式举行恒大董事局主席许家印、总裁夏海钧以及广州恒大俱乐部教练员和球员出席开工仪式。

这速度,创造了恒大记录!

二、甩卖商业

7月7日,恒大宣布大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产,出售的资产项目超过200个,价值1400多亿元。此次出售的资产位于北京区域、安徽区域、福建区域、甘肃区域、广西区域、贵州区域、海南区域、河南区域、黑龙江区域、湖北区域、湖南区域、华东区域、吉林区域、江苏区域、辽宁区域、内蒙古区域、山东区域、陕西区域、陕西区域、深圳区域、四川区域、云南区域、重庆区域、珠三角区域,几乎涵盖了全国各个地方。

三、加速融资

从外债到内债是中国恒大融资渠道变化的一大特点。

2017年恒大合计发行美元票据25亿美元,票面利率介于7.0%-9.5%,含2020年到期的7.0%优先票据5亿美元;2018年恒大通过旗下景程有限公司合计发行美元优先票据28亿美元,票面利率介于11%-13.75%;2019年恒大美元债发行总量飙升至60亿美元,票面利率介于6.25%-10.5%,含2020年到期的7.0%优先票据11亿美元。

中国恒大过去三年美元融资一览表

2020年以来,由于海外债市低迷,境内发债成为上半年房企融资主要方式。2019年上半年中国恒大融资规模高达675.98亿元。今年上半年,中国恒大发债规模531亿元、与去年同期相比,中国恒大融资规模已下降21.38%。