这几年，无论是龙头房企、央企业、中小房企……，在当前形势下都在谋求转型!房企都在考虑“要不要转型”，要不要“多元化”，多元化的转型形势下是“跨界多元化”，还是“相关多元化”?行业重新面临着大洗牌，在转型这条路上,房企们重新又都站在了全新的起跑线上!“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的政策取向，宣示了房地产市场已经走过黄金期，进入大转型时代。房地产转型升级是不可避免的出路?和讯网了解到，12月由《中国企业家》杂志社主办的2018中国企业领袖年会在北京举行。看业界如何解读房地产转型：

乐居财经 林振兴 发自北京

　　乐居控股首席执行官贺寅宇、当代置业执行董事兼总裁张鹏、长河实业董事长高鸿鹏和魔方生活集团CEO柳佳等优秀企业家，共论房地产转型。

　　乐居控股首席执行官贺寅宇

　　贺寅宇：从二季度开始，整个新房市场发生了一些比较明显的变化，很多原来限购、限价的城市都出现了众多楼盘、新盘销售不足的情况，市场预期开始发生变化，可以把它理解为过去两年政策效益的叠加，开始真正发挥了作用。

　　房地产经过去年的高峰之后，在今年很明显进入回落期，但是不要认为就是降价。整个政策的导向是要保持房地产市场稳定，所以在很多城市也出现了一定的措施去防范新房的售价过于下跌。

　　高鸿鹏：三四线城市的房地产市场基本平稳。一方面是国家对去杠杆对银根的紧缩调整，涨价基本上已经有价无市。同时，国家的棚改对三四线城市的供给和市场的影响比较大，货币补偿以后不搞产权置换，拆迁户就有现金去购买。

　　张鹏：从国家宏观经济的大周期、不同区域的中周期和不同城市的小周期，“长、中、短”相互作用的结果。地产企业面临着经济、市场环境，有几个集中的特征：第一，从增量转向了增量和存量并举;第二，从追求速度和规模的阶段走向追求品质的阶段，没有产品力的企业一定会退出历史市场;第三，从开发要转到运营场景。

　　柳佳：租赁是十九大以后的地产转型新方向。一些核心的市中心涨幅会比较高。但是拉到整个城市，其实整体租金水平上涨是在可控范围内。解决租金的问题还是要靠解决供求平衡关系，5%是一个比较合理的涨幅范围。

　　开发商到底应不应该转型?

　　贺寅宇：随着市场集中度提高，尤其是本土化的房地产企业退出这个市场或是大势所趋。从10月份的数据来看，前30强房地产企业销售规模都已经超越千亿，百强企业代表整个房地产市场的主流。

　　转型是讲转赛道，还是在赛道中优化赛道的组成。经历过去高速增长粗放式的经营之后，从经营方式上要转向精细化经营，在产品建造、设计过程、经营理念中都需要转型。沉淀下来、不忘初心、做好产品，这才是房地产行业的真正转型。

　　高鸿鹏：第一，如果不能做到一个很大规模，在成本等方面有竞争优势，那就要走差异化的道路;第二，要在商业模式上下功夫，改变赚钱模式而不是去转行。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏

　　张鹏：对于地产公司来讲，转型也不是转行和转场。定义为拓宽了赛道，或者说多开了几条赛道。转型是表面上的事，本质是地产开发商在擅长的领域，在产业链上不断地裂变，形成新的商业模式，增加综合的竞争力。

　　两个方向可以不断地变换新的赛道。一，是跟建筑相关的，因为建筑全生命周期从拿地、勘探、市场定位到客户定位，这么长的链条，有很多产业跟地产相关;二，中国没有任何一个行业有比地产商拥有更多的客户资源。地产商做的社区应该是混合功能的，不能只提供房子，还需要提供多种场景。如果开发商能把场景整合起来，就叫转型和升级，能在激烈的市场竞争中争取到市场份额。

　　分享下地产行业多元化探索过程中的经验?

　　贺寅宇：越大规模的企业就越接近于一个金融公司，具有投资能力，所以有一些企业，看到机会的时候更多是一种投资，或者说是财务投资人的角色。房地产企业知道自己在什么阶段具有什么样的能力，把能力发挥到最佳。

　　开发商有一定的资金优势，还有人才优势。对一个创新的行业来讲，如果没有大资本的介入，这个创新行业可能到不了这个临界点。

　　张鹏：多元化跟企业的战略基因和优势资源相关，不是从天而降的成功或转型。

　　企业一定是要接地气的，要考虑可持续发展和生存的问题，用创投的思维让轻资产去重构重资产。失败的孵化有共同的特点，第一，本身商业模式不能形成闭环，第二，没有社会资本的介入。

　　关于长租公寓的看法?

　　魔方生活集团CEO柳佳

　　柳佳：把房地产未来的业态做成大的社区，我们和房地产商的关系为合作伙伴共生共融的关系，我们的基因是擅长做服务、做运营，2015年国务院已把长租公寓定义为生活服务业，它的属性就是一个服务行业。

　　贺寅宇：第一，房地产长效机制的关键在租房市场，而不是新房市场;第二，长租公寓实际上是两个子行业组成，一个子行业是房屋租赁交易所形成的行为，可以称为经济行业，当房屋用于出租时所产生的运营，就是服务行业。

　　张鹏：当代置业的长租公寓是全生命周期场景运营战略中的一部分，我们是一种实业思维。开始的初衷就是为了让房子卖出去，由于运营成熟以后，把它剥离出来成了一个商业模式，不排除它跟别人的合作。

　　对2019年房价走势的判研?

　　贺寅宇：明年房价一定是平稳，因为政策已经规定，上下浮动的区间和比例也定了，但别指望在二手房市场当中去捞底。

　　长河实业董事长高鸿鹏

　　高鸿鹏：中国房地产市场会稳定、向好地发展，政府不允许快速增长和下跌。要相信政府，因为购买力、货币和国家管控力度让你停下来，基本上就要停下来，当然仍存在一些不确定的因素，比如中美关系等。

　　张鹏：中国房地产的增量还有十年，更多的目光往存量上走，如果你需要改善，你认为价格合适就一定买，你考虑的是投资性住房的处置，但凡政府进行“五限”的地方，你买了以后一定是赚的。