对消费者或购房者来讲，项目区位、交通通达度、成交价格、性价比、房屋品质、开发商口碑、居住适合度等因素构成了决定是否买房的重要因素。而对开发商来讲，决定房子销售最终比拼的是品牌实力、项目品质、开发商的战略规划运营能力。

在住宅产品的销售方面，不同的房企打法不一样，价格的制定机制也不尽相同，尤其在楼市乱象丛生的南宁楼市，在外收、捆绑车位、精装毛坯等外衣的包裹下，各路房企呈现出的打法呈现较大差别。盛邦香颂作为一个偏居兴宁东沟岭区域的项目，其不涉及任何名目的外收，却在价格上高出周边楼盘一小截，搜索发现其销售价格与毛坯备案价有近千元出入。

偏居东沟岭，该区域正处于发展完善中

据了解，盛邦香颂位于南宁兴宁区南梧路62号，紧邻狮子山公园，走访发现，该区域属于兴宁传统老城区，目前在售新盘较少，盛邦香颂是为数不多的几个在售楼盘之一，该区域人流商流大，居住人气较高，基础设施建设相对新城新区较为陈旧。据悉，在南宁“西建东扩”城市战略规划，兴宁区“两轴三区四中心”发展战略之下，该区域正处于发展完善中。

据悉，盛邦香颂占地面积27463.32平方米，其建筑面积为160000平方米，建筑规模和体量在整个区域来说较大，也是该区域为数不多的在售楼盘之一，共分二期进行开发建设，其中第一期已经售罄，二期仅剩尾盘在售，其容积率为3.98，共有9栋18—33层的高层住宅，绿化率仅为25.06%。

走访发现，在交通通达方面，盛邦香颂紧邻地铁3、5号线狮山公园站、小鸡村站。3号线已经开通运营，5号地铁线预计2021年12月底正式建成通车；在配套方面，该项目周边配套相对较为完善，聚集了北湖华润万象、沃尔玛、南城百货等商业配套，集聚了广西妇幼院、市四医院、市五医院、广西民族医院等医疗资源；在教育资源覆盖方面，涵盖了3-15岁学龄段的社区幼儿园、兴望小学、兴宁中学、兴望中学等教育资源。

总体来讲，东沟岭区域具备老城区的配套，而新房房源较少，盛邦香颂作为在售楼盘之一，其主要针对的目标客群为改善型住房，这一定位契合了区域市场的需求。

盛邦香颂销售价与备案价有出入

走进盛邦香颂营销中心，发现营销中心基本没什么看房的人，工作人员状态较为松散，停留了半天，才有工作人员过来接待。据了解，该项目属于尾盘在售，仅有二期6、7、8号楼少量房源在售，据悉，在楼层选择方面，7、8号楼仅有2、3、顶楼的选择空间，有115、117平方米两个户型，而6号楼，仅有19层以上的少量选择空间。

盛邦香颂置业计划表

据介绍，该项目均价为12000元/平方米，而工作人员告知现在有特价优惠房源，其优惠之后的价格为11608.96元/平方米，如上图所示，这套建筑面积为117.09平方米的房子，其毛坯单价为8608.96元/平方米，其精装单价为3000元/平方米。工作人员反复告知，其价格已经相当优惠，完全按照备案价来定，对其价格的疑惑，工作人员态度相当傲慢，声称可以去查备案价。

南宁选房网信息截图

登录广西南宁市住房和城乡建设局网站，在公示消息中没有看到盛邦香颂的备案价，而登录南宁选房网搜索发现，盛邦香颂毛坯备案价仅仅为7679元/平方米，而预算表中的毛坯备案价为8608.96元/平方米，其差价接近1000元/平方米。显然，工作人员的傲慢态度不是没有理由。