自从各地楼市调控政策出台，很多受到限价令严重影响的房地产项目，将原本毛坯的房源改成精装修来销售，这种现象层出不穷。如今，精装修已经成为未来的市场主流，万科作为精装修的先行者，到底有哪些经验和教训可以汲取。

　　早在２００１年，国内房地产行业对“精装交付”概念尚未形成清晰认知时，万科就已经开始精装业务的发展路径。时至今日，万科作为地产行业精装领域的先行者，早已成为在精装修产品研发、施工管理、组织构建、制度完善等诸多维度推动中国房地产市场不断完善的发动机。但是随着万科的精装修越来越多，万科的精装修质量也被称为“最坑”的精装修。本文将以精装修龙头企业万科的精装修管理条例和过程出发，详细介绍开发商是如何开启一整套精装修服务的。　　

　　一流的精装修发展战略，三流的精装修交付水平　

　　从万科的精装修发展战略出发，万科以“装修房全面解决方案工作小组”、“全面家居解决方案”、“‘四化’管理措施”、“优秀供应商管理”、“客户体验中心”、“住宅产业化”、“住宅定制服务”、“电商平台家装业务”等为核心的精装发展策略，保证了万科始终处于国内住宅开发市场龙头地位的有力保障。从小编的踩盘经历来看，每一个万科的营销中心都有一处是用来专门介绍万科的精装修服务体系的，而从置业顾问的介绍过程中，作为购房者，你会不由自主的沉浸到万科的高端精装修设计中去。而万科也早已与链家合资成立“万链”装修公司，进军家装市场。作为占股６０％的股东，万科将自身具体的建筑精装研发设计优势、施工管理优势、招采成本控制优势等资源注入万链经营。

（链家是国内最大的二手房交易平台，掌握海量市场动态数据，同时线下经营数以千计实体门店，在卖房环节就推荐装修业务，把装修业务变成链家经纪业务整个环节的一部分，把两次售卖变成一次售卖。）

　　严格的精装管控模式，只是用来装饰门面　

　　值得一提的是万科精装组织管控模式，初期万科采取集中式组织管控方式对精装业务进行针对性管理，但随着管理水平的提高与管理制度的完善，为使土建、精装两大建设阶段的设计、工程、成本等业务端口能够更加流畅运行，万科逐渐以分散式组织管控方式代替了先前的集中式组织管控方式。而在管控中，我们详细介绍一下万科的成本管控。

　　（１）成本控制第一阶段：设计阶段包含的要素就有产品的定位，标准的选定，设计风格确定；主要材料的选择；设计内容及技术标准的确定；按照梯级标准确定设计细节及装修标准。

　　（２）成本控制第二阶段：采购阶段包含的要素有甲供材料的选择范围；批量采购的选择；竞标性采购；战略／集中采购。

　　（３）成本控制第三阶段：施工实施阶段包含的要素有工程预算控制；工程发包控制；施工阶段的成本控制；决算阶段的成本控制。

　　我们再对比一下万科的精装产品客户分级特征和主要产品力配置一览表

　　从以上图片来看，万科针对不同的客户群体都有一套完整的精装修标准。但是从市面上真正交房的万科精装修来看，无论是Ａ级还是Ｂ级或者Ｃ级都没有按照万科的标准分级设备系统上来做。而从市面上普遍曝光的万科的主要材料都是以次充好（例如门、地板砖、涂料等等），那么材料采购的成本就已经在设计阶段的材料选择和采购阶段的集中采购被大大压缩。而从万科的交房过程所爆发的问题，还有墙面脱落、漏水等各个问题，这就又把成本压缩在了实施阶段的成本控制上。换句话说，万科在成本房控制的每一个阶段都在不断压缩成本，而出现压缩成本后，对应的各个精装修系统要么直接没有，要么以次充好。根本就没有严格按照万科自己制定的装修标准来走。

　　万科只是其一，普遍的是市场　

　　近年来，各大开发商为了更多的利润，都开始做精装修，但是几乎每一个开发商的精装房质量都没有达到标准。有的开发商在爆出精装房质量不合格遭到举报后可能又会从“精装”改“毛坯”，而有的开发商则继续做精装。比如万科目前新的楼盘就基本上都是精装房交付，而精装收费标准价格没有和毛坯价严格分开来，这也致使开发商在精装修的精装收费标准上能大做文章。今天只是拿万科来举例，像万科一样的开发商还有很多，自己开发设计的精装管理条例堪称完美，但是实际给到业主的精装质量实在一言难尽。

　　从精装房交房结果中来看，几乎每一位业主都会因接房时的装修质量而难以入眠，而这似乎已经成为市场上的普遍现象。此处小编只想说不知是开发商变了，还是市场变了。