武侯金茂府首次开盘去化率悬疑

来源:头条地产

2020-04-27 15:32

3月1日,中国金茂西南首座府系产品成都武侯金茂府在拿地第24个月首日终于姗姗开盘,让广大成都购房者出乎意料的是,开盘当天出现了两个成交结果,成都房协公示的成交为37套,去化率只有2...

  3月1日,中国金茂西南首座府系产品成都武侯金茂府在拿地第24个月首日终于姗姗开盘,让广大成都购房者出乎意料的是,开盘当天出现了两个成交结果,成都房协公示的成交为37套,去化率只有22%;而金茂营销团队却声称没有参加摇号选房的诚意金客户才是其购房主力,买走了98套没有被房协统计到,因此去化率已经高达83%。是统计口径问题还是大面积弃购之后的弄虚作假?

  武侯金茂府去化率悬念  

  中国金茂西南首座府系产品成都武侯金茂府第一次开盘即遭大面积弃购,开盘去化率仅22%?

  武侯金茂府不愧是“网红神盘”,首次开盘也能搞出如此大的争议!近日,成都房协武侯金茂府摇号结果公示引起轩然大波。成都房协是成都住宅与房地产业协会简称,其主管单位是成都市城乡房产管理局,算是成都当地的权威统计机构。

  3月4日,成都房协的官方网站披露了成都武侯金茂府的摇号选房结果,该项目本批次全部准售住房162套,其中支持棚改货币化住户选购的住房17套,支持刚需家庭选购的住房87套,支持普通家庭选购的住房58套;公证选房结束后,棚改货币化安置住户选购住房0套,刚需家庭选购住房10套,普通家庭选购住房27套;本项目剩余住房125套。

  这与成都武侯金茂府公布的3月1日成交结果大相径庭!

  其实,金茂府开盘遇冷,去化率只有22%也在情理之中。毕竟,在武侯金茂府的周围,环绕着龙湖天宸原著(带装修预售价格2.25-2.55万/㎡)、中国铁建西派城(带装修预售价格1.55-1.90万/㎡)等明星楼盘,武侯金茂府的价格普遍要高上30%-50%以上。论品牌影响力,中国金茂首次入蓉,与在成都打拼了10多年、开发过20多个楼盘的龙湖相比,还有较大差距!龙湖尚且卖着吃力,金茂凭什么会如此火爆呢?

  然而开盘当日,武侯金茂府营销团队向社会公开宣称,本次共推出162套房源,预售证价格为2.86-3.13万元/㎡,刷新成都预售证价格记录。开盘当天共去化135套,包括摇号客户选房37套,诚意金客户锁定房源98套。项目一批次去化约83%,其中诚意金客户锁定房源占比75%以上。

  金茂府营销团队为什么会瞒着成都房协销售98套豪宅呢?

  中国金茂集团是中化集团平台企业,又在香港联交所主板上市,按常理其运营团队应当训练有素,不会出现这样的统计口径失误。同时开盘到房协披露摇号选房结果之间相隔3天时间,双方完全有修正失误的时间。

  据悉,根据成都的购房政策,开发商的确可以将摇号选房剩下的房源不通过摇号向所谓的“诚意金客户”销售,不属于违规范畴。

  又是谁买走了武侯金茂府的98套房呢?

  3月5日下午,和讯网致电武侯金茂府售楼部,希望其营销团队负责人提供相关的信息。其营销顾问在了解到和讯网来电意图后表示,项目有20多个置业顾问,分别掌握着各自的诚意金客户信息。因此他无法提供98套诚意金客户的完整信息。如果要获得完整的信息,和讯网可以向中国金茂北京总部联系。难不成,这是中国金茂集团核心机密,只有董事长才掌控。

  截止发稿时,和讯网方面还没有得到关于98套诚意金客户的完整信息,无法考证其真伪。

  此事无非两种可能,一是金茂府开盘实际成交只有37套,去化率22%,但是为了给成都楼市一个开盘热销的品牌印象,金茂府营销团队给当日成交注了水;另一种可能是确如金茂公布的,确实存在98个土豪客户,不屑摇号选房,也不在乎户型和楼层,对别人挑剩的豪宅有特殊偏好。

  如果是后者,金茂府的另外98个土豪客户都有购房资格吗?

  成都是一个严格限购的城市,购房资格是个大问题,并不是土豪有钱就可以任性买房。因此登记摇号选房之前先是对目标客户买房资格的甄别和审查。

  现在没有了公证机关的监督,金茂府是不是应该将这98个豪宅业主的购房资格向社会公示一下?

  成都武侯金茂府的硬伤  

  有人说,金茂府是给成都土豪量身定做的造梦机器!

  2017年4月6日,中国金茂以46.42亿元,楼面价17160元/平米,溢价率90.67%夺得成都武侯区162.3亩地块,是迄今为止,仅次于东原地产红牌楼16亩地块单价的总价地王。

  该地块位于成都武侯区七里村6组,铁佛村7、8组,出让面积,162.31亩,约10.82万平方米,计容总建筑面积不大于27.05万平方米,起拍价为9000元/平方米。

  拿地之后不到半年,成都出台了严格的限价政策,这大大增加了武侯金茂府的运作难度。中国金茂也没有学习碧桂园、恒大、万达等品牌房企的高周转而是不紧不慢地开发。一度给外界捂盘惜售,对抗政府限价政策的印象。

  2018年3月,中国金茂引入首开集团。资料显示,其项目双方的股份比例为,首开51%的股份,金茂49%。此举大大降低了金茂的资金压力!

  作为开发商之一的首开集团,是中国最早成立的房地产企业之一,历经了三十多年发展,其业务区域以北京为中心,覆盖全国20多个城市,连续十二年上榜“中国房地产百强企业TOP  10”,房地产开发综合实力位居全国前列。

  两大地产巨头又熬了一年,终于等到2019年的春天。

  2月2日,位于武侯新城的首开金茂府项目“悄悄”取得了预售许可证,首批推出162套成品住宅。因为项目以17160元/㎡的楼面地价取得的“高价地”,作为目前已取证楼盘中地价成本最高的项目,其预售单价也高达28600-31300元/㎡(含装修5894.44元/㎡)。

  除了销售价格高高在上外,金茂府项目本身的硬伤也十分明显,那就是每天夜以继日的飞机低空飞行带来的噪音污染。

  武侯金茂府早有“网红神盘”威名,然而其硬伤在于金茂只能在160多亩地块上“造梦”而不能改变该项目的大环境!该项目最大的硬伤就是其处于飞机航线之下,每天双流机场飞机的降落前低空飞行都会形成对业主的噪音污染。

  2018年12月11日,成都双流机场国际机场年旅客吞吐量突破5000万人次,成为内地继北京首都机场、上海浦东机场、广州白云机场之后第四个迈上5000万台阶的机场,标志着双流机场正式跻身全球“5000万级机场俱乐部”。

  随着双流机场航班的不断增长,金茂府的业主将不得不习惯无时无刻在噪音笼罩下的生活。

  当然,金茂府打的是科技牌。早在2017年底,金茂府就对外释放出金茂府住宅的几个科技爆点:室内恒温、高效抗噪、室内防霾等。金茂府针对飞机噪音的问题采取了一些措施,也有一定的成效,在室内或许可以靠高科技抵御噪音。

  不过,据置业顾问介绍,针对以上所有的科技,不同户型的业主每年需支付约8000-13000元的费用。